秘密就在“利息资本化”。
根据会计准则的规定，贷款建造房产的过程中，符合条件的借款利息可以计入资产，需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
房企的还未卖出去的房产，会放在存货。贷款产生的利息，会变成存货成为资产，而非财务费用。
比如，碧桂园资本化的利息高达191亿，公司的净利润也不过485亿；万科资本化利息59亿，相对较少；恒大资本化利息则为499亿，和公司的净利润665亿几乎不相上下；融创资本化利息129亿，接近公司的174亿净利润。
从利息资本化指标看，各个房企净利润的含金量是不一样的。
稳扎稳打的万科，依旧保留了王石时代的稳健风格，虽然营收并不领先，但是其净利润的含金量最高。
三、经营性现金流
公司的净利润，代表了公司的经营业绩，但是公司的销售并不一定都收回了资金。经营性现金流量净额则是衡量一家公司盈利“真实性”的指标，从近年来的经营性现金流量净额变动情况看，恒大、碧桂园一贯激进型的经营模式，在2018年大幅转变。
2016年以来，回笼资金准备过冬，成了所有房企的共识。恒大虽然晚一点，但2018年，经营性现金流量净额也迅速转正。
四、向三四线城市进军
2018 年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。上半年部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围；下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降，成交速度明显放缓。
由于销售放缓，企业拿地更加谨慎，土地整体溢价率回落，流拍现象增加。根据中国指数研究院统计，2018 年，全国 300 个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%；住宅类用地平均溢价率为 15%，较 2017 年下降 19 个百分点。
一二线城市的房地产市场进入了寒冬，四大房企不约而同的向三四线城市进军。
以万科为例，2018年房地产业务的结算均价为 12,988 元/平方米。从这个价格大致可以判断，销售额以地市为主。
五、艰难的转型
众所周知，恒大最近和新能源汽车干上了，是许家印太有钱没处花了吗？恒大自认为形成了地产、旅游文化、健康养生、新能源汽车四大产业格局。可见新能源车是恒大非常看重的产业板块。
碧桂园则声称转型机器人、智能建造、现代农业。
万科更是在王石时代就尝试转型，如今的万科物业板块已经成为公司重要的战略布局。
融创也在努力转型，2018年接盘了万达的文旅。
房地产商是怎么了？不能好好盖房子吗？
其实从不断下降的净利率可以发现，无论是国家经济大环境，还是房产税预期，房地产行业的黄金时代已经过去了，这些体量庞大的房企必须通过转型才能在日益激烈的竞争中生存下去。
来源：华尔街见闻 作者：作者：诗与星空
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