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揭秘楼市调控“车轮战”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

部分企业遭遇难题 　　本刊记者采访中了解到，一些企业建设保障房的经历并不愉快。青岛一家民营房地产企业的董事长告诉本刊记者，公司2002年在青岛做了经济适用房项目，当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目，总面积约有50万平方米，累计亏损约7000万元。 　　2007年，该公司在青岛拿地建限价房，定价为4578元／平方米，建筑面积约6万平方米。没有料到的是，在建设过程中钢材价格猛涨，建筑成本剧增。以限定价格销售，最后这个项目每平方米亏损1000多元，整个项目亏损5000多万元。 　　“原材料价格变动对参建保障房的企业影响很大。”这位董事长说，当年青岛12家企业还为此联名上书市政府，要求提高保障房、限价房的销售价格。2009年，该公司承建青岛另一个经适房项目时，由于企业承担动迁项目，每平方米增加成本约1500元，最后亏损800多万元。“企业参建保障房有很多顾虑，一是在价格、利润限定情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦政府管理不够规范，也会增加企业的额外负担。” 　　民企有顾虑，国企也有难题。“我们遭遇过的困难，一是项目开工时间一拖再拖；二是70%的土地供应能否实现还不知道。”在多个省市建设保障房项目的中冶集团股份有限公司副总裁王秀峰说，“要保证保障房的建设，关键还在地方政府。去年3月以来，一些地方政府和我们谈的保障房项目很多，但因政府偿还能力和行政效率等问题，不少项目停留在谈判阶段，推进艰难。” 　　一些业内人士认为，经适房、限价房可以通过直接销售，回收成本，而即将全面推行的公共租赁房“只租不售”，需更多资金沉淀，因而吸引民间资本参与更显迫切。 　　拓展融资渠道 　　多位业内人士建议，政府应承担保障房建设的首要责任，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，让保障房市场面向国企、民企平等开发，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。 　　上海爱建房地产公司总经理万雯娟认为，应通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道，管理好民间资本对公租房的投资风险。她说，从现金序列分析、公共租赁房建设类似于银行的分期贷款业务，政府先投资建设公共租赁房，然后再通过租金逐渐收回建设投入。在政府财政紧张时，最好的办法是政府去“分期借款”，而渠道可以选择“资产证券化”：首先可以由政府与开发商签订协议，再由开发商按照规划建设公租房，完工后将公租房所有权移交给政府，政府再将公租房打包并附上每年支付收益的财政担保，将这个资产包整体出售给资产证券化平台，但政府仍然保留经营资产包的义务。然后，资产证券化平台以资产包为基础，向社会公开发行资产证券化产品，募集资金，政府用资产包的出售收入(即募集的社会资金)来支付开发商的建设款项。资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有诚信的公司操作。万雯娟说，政府在此过程中需要付出的除了土地，还有补贴资产包的收益。 　　民革上海市委副主委李世耀建议，探索建立房地产信托投资基金，用公共租赁房“打包抵押”方式，发行政府融资债券，将流动性较差的保障房资产转化为更具流动性的证券，促进民间储蓄向投资转化，可有效提高保障房资金筹集量。 　　“国企主导”模式 　　近年来，上海着力探索保障房配建商品房建设路径，调动了企业积极性，使这一民生工程得以良性运转。 　　2009年，上海市开工建设经济适用房400万平方米，配套商品房836万平方米，合计占全年住宅开工量的近60%，为历年来最高。2010年，上海计划再开工建设经适房400万平方米、配套商品房800万平方米，两类保障房开工量预计占今年全市住宅开工量的60%。 　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，目前上海的保障房建设已形成“国企主导”的良性模式，可以完成既定任务。 　　以经适房为例，截至去年年底，上海已累计完成经适房开工量605万平方米，主要由三大块组成：一是松江泗泾、宝山顾村、南汇(现已并入浦东)周康航、浦东曹路等六大基地，共370万平方米左右；二是由各区自行建设，约15个项目、80万平方米；三是盘活存量土地或利用产业结构调整后新开工的项目，约150万平方米。上述三大类项目均全部或绝大部分由国企承担开发建设。

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