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揭秘楼市调控“车轮战”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

楼市之“调控免疫” 　　基于这几年来房地产调与涨之间的上述变奏，便不难理解，市场对楼市挥之不去的看涨预期并非空穴来风。多年的沉屙，仅靠一两次疾风暴雨式的调控无法完全化解。这些累积起来的层层问题，将考验着每一次房地产调控的最终成效。 　　上海财经大学教授胡怡建说，一方面要发挥房地产业对拉动经济的积极作用，另一方面又不能让房价涨得太快以至让人们难以接受，房地产调控要在这两者之间“鱼”与“熊掌”兼得，绝非易事。 　　难在何处？其一，地方政府和行政部门对房地产的利益介入太深。专门研究财税问题的胡怡建表示，房地产收入留存于地方的比例非常高，房地产交易中的营业税、契税，以及土地增值税、出让金以及大量行政性收费的绝大部分都归于地方政府，“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是个经济问题”。 　　这也就不难理解地方政府在调控上的“嗳昧态度”。拿最近的例子说，今年1月份国务院有关调控措施已经出台之际，仍有一些地方在继续实施“补贴买房”之类的托市政策。此次，面对不断加码的调控政策，又有开发商在放话：“我们和政府一起熬，看谁先挺不住！” 　　银行方面，获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式，收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的优质产品。 　　其二，保障房建设“欠账”太多，市场结构短期内难以优化。房地产的“产业”特性过于张扬，“住房保障”的职能被严重削弱。全国人大调研组去年10月份公布的数据显示，截至当年8月底，全国保障房建设资金到位率不足25%。 　　有欠账，就需要补上，最近几年中央三令五申要求地方政府加大保障性住房的建设力度，尤其是2007年的《关于解决城市城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发后，更是强化了各方对保障的预期。这一方面说明中央对这一问题的高度重视，但同时，在目前的财税体系下，一些地方政府对建保障性住房的积极性不高，能力不足，也是不争的事实。保障性住房、政策性住房这一供应层的薄弱乃至缺失，迫使大量收入中低人群被迫加入购买高价商品房的行列，“被动性刚性需求”使他们沦为痛苦的房奴，也加剧了新增房源的供不应求。另一方面，一些本该用于中低收入人群的保障性住房却变质为一些炒房族的食利工具。市场和保障相混杂，经济和民生难兼顾，“保障房”的严重缺失使得一些调控措施“收”和“放”之间左右为难，效果打折可想而知。 　　其三，房地产对宏观经济的“深度关联”使地方调控“投鼠忌器”。一些房地产大佬“吃定”房价上涨的一个理由，就是在城市化加快推进的大背景下，房地产对上下游产业的关联度之广、对GDP增长贡献之大、对就业、税收等带动之大，尚无其他产业可以取而代之。 　　1997～1998年，2003～2004年，2008～2009年堪称房地产业快速发展的三个标志性年段，其背景分别为亚洲金融危机、“非典”和国际金融危机，在每一次应对危机的过程中，房地产业均功不可没。也恰是每一次“临危受命”，加深了房地产业对整个宏观经济的关联乃至“绑架”，所谓的“房地产路径依赖”也一次次得到强化。 　　时至今日，国际经济形势复杂多变，刺激经济的政策尚难退出；对于一些地方政府而言(尤其是二三线城市)，结构转型压力巨大，新的经济增长点又难成气候，这也是楼市调控必须面对的现实。 　　“保”与“压”的分寸 　　这一轮的楼市调控，可分为两个阶段：一是启动期，以今年1月7日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(业内称“国十一条”)为起点，其中，关于“加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策”等要求相对温和，但已明确“抑制投资投机性购房需求”。不想，经历了春节之后短暂的消停，炒房资本随即活跃，各地房价迅速蹿升，恐慌性需求追涨入市。二是升级期，以4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(业内称“国十条”)为标志，目标直指“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。近日各地出台的配套措施均坚决贯彻了国务院文件精神，一些地方的严厉程度甚至更胜“国十条”一筹。楼市成交迅速告跌，楼盘打折已由点及面。这一次，调控的最终成效将会如何？ 　　先看此次调控不同以往的特点。这可以用“三个结合”来概括：

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