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对当前房地产调控的反思

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 08:14:14  


 
  房地产市场运行的大方向由宏观经济的景气方向决定。长期看,房价涨幅与名义GDP增长率大致同步。房地产市场具有明显的周期性,而且周期长度比较稳定,有投机高潮,也有萧条低谷。总体而言,房价涨跌是市场经济中的正常现象,正是通过价格波段来配置房地产资源和调节房地产供求,政府不宜直接干预价格。

  相反,行政性地直接实施打压房价,很可能加剧行业的周期性波动。房地产成交量是房价的先行指标,前者平均领先后者八个月。在宏观经济指标体系中,量的指标一般都领先价格指标。本轮经济周期中,宏观经济先行指标大多在去年就已见顶,我们的实证分析表明,如果没有本轮房地产宏观调控政策,正常情况下房价今年6月左右见顶回落,租金价格今年7月左右见顶回落。

  政府希望能够准确判断房价是否合理,再针对性地出台刺激政策或抑制政策。但房价是否合理很难人为判断,针对房价的政策时松时紧,客观上可能加大了房地产市场的波动。

  美国、英国等世界上较大的经济体,都大致存在17年-18年左右的房地产周期(也叫建筑周期或库兹涅茨周期),中国房地产或许也存在这样的周期。从上一顶峰1993年算起,2011年左右中国房地产市场可能也是一个重要高点,密集的房地产宏观调控政策可能会加大房地产市场调整压力。

  文章认为,调控宜优先使用市场化手段。除了流动性必要的总量控制,抑制高房价的根本举措在于规范房地产市场交易秩序,改进供给制度。如科学制定住房供给规划,根据市场需求增加住宅土地供应,规范房地产供给环节税费,适当提高住房容积率,降低(而不是提高)住房交易成本以提高房地产市场运行效率。政策的着眼点应是帮助居民满足合法、合理的居住需求,而不宜从抑制房地产需求和房价上涨的角度来调控。

  此外,政策出台要考虑政策产生效果的滞后期。房价、租金价格在宏观经济指标体系中属滞后指标,房地产市场调控如果盯着房价,则会出现这样的状况:经济和房地产市场已经处于下行周期,而调控政策还在不断收紧。 


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