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推进城乡要素平等交换

http://www.CRNTT.com   2013-12-14 14:59:23

建立城乡统一的建设用地市场 　　文章表示，《决定》“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”落实这项改革举措会有一定难度，包括认识方面的难题，也包括操作上的难题。因而，按照《决定》“建立城乡统一的建设用地市场”，要把握以下几个问题。 　　第一，实践中如何把握“农村集体经营性建设用地”内涵，并不容易。按说农民的宅基地不是经营性建设用地，但实践中宅基地很有可能转变为经营性建设用地。一个村庄，扣除掉农户的宅基地，其余村庄占地都可以被看作经营性建设用地，其中包括原乡镇企业占地与一些连片的废弃地。但在有的地方，农户把自己的宅基地“送”给集体，集体也就把它当作经营性建设用地了。与宅基地犬牙交错的所谓经营性建设用地单独开发并不好，统筹规划利用会更好一些。 　　第二，中央政府的规划不可能管到一个村的建设，可行的办法是由地方政府，特别是县级以下的政府负责集体建设用地利用规划。但规划权下沉后可能会有两个问题，一是盲目将辖区内的村庄占地都列入商业开发范围，充其量会要求村集体划定一定比例的土地做公共设施，这会骤然增加地方的建设用地供应。二是另一个极端，地方政府或为了维持自己高位运行的土地存量的价格，拿规划做门槛，不允许集体建设用地入市。这两种极端情形都要克服，克服的办法是加强村庄建设用地利用规划与城乡总体规划的衔接，并促进规划的民主化与法治化。为此，中央政府应出台一般性指导意见。 　　第三，怎样在“规划与用途管制的前提下”考虑集体建设用地的开发。土地的用途管制是必要的，但也要防止这种管制手段成为集体建设用地入市高企难降的门槛。防止此种情形发生的办法，需要中央政府从合理的土地用途管制体制的设计开始。一些基层政府零敲碎打的办法一点一点蚕食基本农田。中央政府可以考虑在全国划定农业保护区，采取一系列技术性措施，如连续大面积划定、改变行政管理层次等，克服目前基本农田保护办法的很多弊端。与此同时，对于农业保护区以外的土地，可以看做允许作为非农产业开发的土地，交给地方管理，中央不再干预，更不再进行指标控制。有了这个制度，便可以考虑将农业保护区之外的全部集体建设用地推向市场，也不需要区分什么经营性建设用地与农户宅基地。至于农业保护区之内的非农用地，也不必强令其使用者离开后复垦；如果想把它尽快变成农地，可以考虑用政策引导的办法，给当事人合理补偿，使其自愿迁出保护区，复垦其原来住房占地。 　　第四，如何看待小产权房问题。国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅日前发出紧急通知，要求坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。中央提出“建立城乡统一的建设用地市场”后，有人认为这一提法为小产权房提供了解决之道。他们希望，在农村建设用地上建设的小产权房，当事人只要交纳一定数量的土地出让金，就可以变成如城市一样的大产权房了。应该说这个看法过于简单，尤其在当下难以操作。不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度的小产权房，仍然是违法的。当然，在条件成熟以后，可以对一部分利用农村集体建设用地建立的小产权房搞“半合法化”，即限制小产权房主人的交易权，只给其发放“住房使用证”，而不是住房所有权证。总体上，要充分考虑历史因素，对存量小产权房问题慎重对待。除非严重危害社区公共利益的小产权房项目，对一般利用农村集体建设用地建立的小产权房不可能也不应该一拆了之。当下要尽快出台改革措施，建立新的土地规划与土地用途管理体制，使得今后依靠制度来保证不再出现小产权房问题。在中央的具体改革意见还没有出台前,应禁止新的小产权房建设、出售。要告诉广大基层干部和农民群众，最终通过改革会形成新的局面，能让大家共享改革红利。

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