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房地产市场的“再平衡”

http://www.CRNTT.com   2014-06-01 08:30:43

上述因素集中表现在一个现象上，那就是在过去15年里，中国的房地产市场出现了严重的供不应求，这是导致这些年房价成倍上涨的最主要原因。我们根据国家统计局公布的一系列数据做了匡算，结论是：在1999-2013年的15年时间里，以商品房累计竣工面积计算的房产供应仅仅是潜在住房需求的50%左右，供需缺口总量高达76亿平米。在如此巨大的供需缺口之下，房价的大幅度上涨自然是无法避免的。 　　在我们估算住房的潜在需求时，主要包括两个方面，一是新增城镇人口带来的新增住房需求，二是原有城镇人口存在的改善性住房需求。 　　一、1999-2013年期间，城镇常住人口总量增加了3.2亿人，按城镇居民人均居住面积33平米计算，这些新增城镇人口需要约104亿平米的住房。 　　二、1998年底，全国城镇常住人口为4.2亿，当年人均居住面积为18.7平米，比2013年的人均33平米少14.3平米，这意味着过去15年中原有城镇人口形成的改善性住房需求约为60亿平米。 　　二者相加，1999-2013年间住房潜在需求总量约为164亿平米，而同期的商品房竣工面积总量（包括住宅和商业地产）仅为88亿平米，供需缺口达到76亿平米。 　　当然，由于数据的质量和可获得性的原因，这个测算是非常粗略的，不可能精确。比如，国家统计局公布的商品房竣工面积，很可能无法涵盖各种“小产权房”，这一数据的缺失有可能导致对住宅供应量的较大低估。 　　但是，也要指出的是，我们在计算住宅供应时，没有去除因房屋动迁、旧城改造所减少的原有住宅面积（因为没有数据）。考虑到绝大多数城市的面貌在过去15年都发生了革命性的变化，可以想象旧房拆迁的面积之大。因此，用商品房累计竣工总面积来估算住宅供应，肯定大大高估了实际净增的供应面积。 　　同时，如果考虑到商品房竣工面积中还有约15-25%为商业地产，真正用于居民住宅的竣工面积比我们估算的88亿平米应该会更少。 　　总之，考虑到上述所有的误差与遗漏，我们可以大致确定，过去15年房地产市场的实际供应仅仅满足了50%左右的潜在需求。 　　很多人认为，大部分从农村转移到城市的人口收入很低，即便他们已经被城镇化，也买不起城里的房子，所以不应该把他们的买房需求算进来。这种观点有失偏颇。理论上讲，如果房价低到一定程度，这些人口中的绝大部分也就买的起房了，但此时房地产市场的供需缺口就不是潜在的，而是真实的，是有购买力支持的。然而，一旦这些供需缺口从潜在的变成真实的，那么房价就不可能这么低了，而是会因市场竞价而被不断推高。这就是市场规律。因此，在房地产市场供需缺口达到50%左右的情况下，有一半左右甚至以上（考虑到收入不平衡的现象）的人口买不起房，其实不应该令人奇怪。

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