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美房市最早2010年复苏

http://www.CRNTT.com   2009-06-24 12:10:40

股市触底回升，对住户部门净资产回升将有很大帮助。我们估计，美国股市需要较2008年底反弹40%～50%，住户部门净资产才可能恢复至2006年末的水平。如果以标普500指数来衡量，这需要该指数反弹至1300点，这就要求该指数较2009年6月初（2009年6月5日，该指数报收于940点）的水平继续反弹40%，而2009年6月初该指数已经较3月初最低时反弹了40%，继续上涨的动力逐渐下降。根据我们最乐观的估计，标普500指数最早在2009年末～2010年上半年恢复到1100～1300点的位置，届时家庭净资产回升才足以支撑住房需求的持续恢复。 　　从住房投资性需求来看，目前美国平均房租在2009年3月后有初步触底迹象，但企业利润下降和失业率上升使房租难以在短期内回升，购房出租利润十分有限。 　　对海外投资者来说，由于金融危机后美元汇率曾有20%以上的升幅，这使得折合成外币的美国住房价格自2008年下半年开始显着上涨，这抑制了海外投资者需求，未来随着美元贬值，海外投资性需求才可能逐步恢复。 　　美房市长期筑底 　　综上所述，我们认为，当前美国住房市场初步企稳是建立在超低按揭贷款利率、止赎房屋价格较低以及政府刺激计划的基础上的。由于此种需求对价格较为敏感，因此无法支撑美国住房市场趋势性回暖。 　　随着美国长期国债收益率上升，按揭贷款利率继续下降的可能性很小，甚至有反弹可能，这一住房市场需求复苏也就较为脆弱，而止赎住房数量的持续增长，将为房屋价格带来更大的压力。 　　我们认为，美国住房市场可持续复苏，需要美国住户部门净资产回升来配合。这要求美国股指在2009年6月初的基础上再回升30%～40%，即使在最乐观的预计下，美国股指最早在2009年末至2010年上半年才能达到这一水平。因此，我们预计，如果美联储能将按揭贷款利率保持在较低的水平，美国房地产市场将在经历6～10个月的底部后，于2010年初逐步复苏。 　　而如果按揭贷款利率出现明显反弹或是住房止赎量继续显着上升，那么目前也许还不是美国住房市场的底部，二季度美国建造支出的回升也将只是昙花一现，住房市场的波动性将是未来经济及资本市场大幅波动的重要原因。

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