香港优化楼市 须注重务实

http://www.CRNTT.com   2009-11-08 10:27:52

楼市大升令香港基层民众颇为担忧 　　中评社香港11月8日讯／“思考香港楼市的问题，既不能单纯以市场作为唯一因素，也不能单纯以政府主导作为药方，但不管措施如何多样化，注重软着陆的土地政策才是遏阻楼价疯涨，稳定市情和民心的重要措施。”《文汇报》今天登出范冰的文章“优化楼市须注重务实”，提出上述观点。文章内容如下：   　　近日楼市之所以成为城中热门话题，原因在于触及基层市民本来就感到十分吃力的供楼痛处，目前社会不乏以入息三分之一用作供楼的市民。供楼不是一件三年五载便可以完成的事，很多不稳定因素都会令供楼市民的心理压力十分重，才触发社会的不满情绪增加。除此之外，楼价如果发展到恍如一九九七年的不受制约情况，一旦真的成为泡沫并引起爆破，最终受累的还是基层民众，尤其是大量尚处供楼期的市民可能惨变楼蟹。 　　香港得以高速发展，除了回归之后趁着内地三十年改革开放进入高峰期，利港因素十分突出之外，另一个不太被社会注重的因素是保持着和谐稳定的社会因素。“九七”楼市泡沫引起的动荡由于影响面太大，造成的伤痕太深，令对楼市波动的恐惧心理一直深埋在市民心中，而且当年的受害者有的至今还未能走出阴影，天价豪宅的出现难免马上触发他们这种本来渐趋隐退的伤痛。 　　　　　　　　　　　　　 内外因素扯高楼价 　　财爷曾俊华和运输及房屋局局长郑汝桦高调接见地产界代表，直接表达了政府不会容许楼价不合理升幅的态度，坊间认为至少对地产界有阻吓作用。事实上，政府这一着之后，楼市也出现了悄悄的降温，除了楼价有轻微下调之外，入市者也明显变得审慎。 　　此前不久，测量师行业有一条消息坊间根本没有重视，消息指内地楼市不会继续处在无节制升幅之中，中央还会再推出稳定楼市的有效措施，认为明年初内地楼市必会出现一定程度的跌幅，并以南京市政府公布了包括为置业人士提供津贴，以及容许发展商延迟完成项目的二十项稳定楼市措施为例，说明内地各级政府已开始分头为楼市降温。虽然消息并没有涉及香港的楼市，但很自然令人联想起香港楼价高企并不是单一的香港因素造成，其中也包含很强烈的内地影响因素，才令这条消息近日在业界有了认真的探讨。简单来说，港人在深圳置业，扯高楼价而令深圳市政府要在如何抑制楼价上出手；大量内地人在香港置业，其带出看好香港楼市的心态，也在所难免会扯高香港的楼价，这一点才是测量师行业对于内地楼价敏感的原因，也是值得重视的评估香港楼价走向的原因。 　　楼价高企，自然牵涉到如何降温的质问，政府被推到台前，责无旁贷之下当然要下功夫，但市民配合也很重要。因此，民建联提出的五大优化楼市措施，才在坊间引起了很大回响，值得支持。五大优化楼市措施包括优化勾地政策、不定期卖地、复建居屋、加推中小型单位及制定楼市预警标准。除了其中的复建居屋有一些不同意见之外，其他四项措施的确对压抑楼价、稳定楼市有直接作用。 　　　　　　　　　　　　　　　　土地政策必须灵活 　　目前政府的勾地政策是推出勾地表之后不公开土地价格，门槛为八折，对此地产商希望能够降低到六折，令他们有更大的空间可以发展有利于市民置业的地产项目。好处是地产商在获得更低价格的土地之后，相应可以降低楼价而增强市民购买能力；坏处则是地产商会以此作为利市民的藉口，并以高楼层配合以获得更大回报。因此，勾地政策是否要更灵活，需详细考虑，灵活的背后也需要对地皮的发展有更多的限制，不然市民只会被当作地产商受益的布景板，最终难见实际好处。 　　推出不定期卖地的措施，是一种更灵活地因应地产市道的方法，譬如在市场供需倾斜于对楼房需求殷切的情况下，政府可以推出一些原本不属于勾地表内的土地，特别是因应需求推出新界的土地，令整体的地产市道在压力下可以顺利向新界地区发展，让香港的楼市压力不致一再集中在市区。当然，不定期卖地措施不能让地产商在获得土地之后长时间把土地丢空，因此，因应时势需求的不定期卖地措施需要有更严格的规范。 　　随着香港一般家庭出现子女结婚之后便自行居住的普遍情况，令中小型住宅的需求近期显得殷切，如何因应这样的情况安排推出更多中小型单位，是地产商必须重视的一个方面。虽然地产商本身会对这种情况作出决策，但政府对于某些地皮也需要有强制性的规定，才能令地产商不会把注意力放在单纯的利益上，忽视某些地区必须以较大力度发展中小型住宅的问题。 　　　　　　　　　　　　　　　 复建居屋未必可行 　　现在的情况是，只有当楼价由某个触发点而令社会觉察到离谱，才会加以注视宣扬，就像如果不是天价豪宅引起社会注视，地产市场就可能依然由着地产商操控而继续处于升势。站在“防重于治”的角度看问题，这显然是十分被动的。如何变被动为主动，就需要有一种预警的措施加以配合。  　　复建居屋是一个争论颇大的问题，最大的矛盾在于居屋的售价虽然与市价相差百分之二十至三十，但由于受限制因素多，很难引起市场热捧，加上供楼者如果碰上预计不到的原因而需要停止供楼，包括整体楼市趋于下降的时候，居屋售卖需要诸如补地价的支出，价格可能不比私楼低，市场承托力也就不大。因此，是否复建居屋的确是一个需要小心评估的问题，不应匆忙定夺。 　　思考香港楼市的问题，既不能单纯以市场作为唯一因素，也不能单纯以政府主导作为药方，但不管措施如何多样化，注重软着陆的土地政策才是遏阻楼价疯涨，稳定市情和民心的重要措施。