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房地产失衡 港府已进退维谷

http://www.CRNTT.com   2010-09-11 09:33:07

供求矛盾更突出 　　二、房地产业就业人口占整个劳动人口比重较大。如按行业类别划分就业人口分布，地产及商用服务业的就业人口也占10%，仅少于批发零售业、进出口外贸业，但如加上社区服务业、建造业等相关行业，其就业人口将近20%，远超任何行业的就业人口。 　　三、卖地收入占政府财政收入一定的比重。近半世纪以来，香港卖地所得大多占政府财政收入的10-20%，少数年头可能少于5%，但少数年头可能多于30%。尽管没有得到官方的公开承认，近半世纪以来，港府（包括回归前后的政府）基本奉行的就是“高地价”政策。经济学家对高地价政策没有统一的标准，但并非不可以按常理推断。笔者以为，只要（一）当地地价超越同级（类）城市地价，（二）地价成本远重于建筑成本，（三）超过中产人士购买力，（四）同期面粉（地价）贵过面包（楼价），就可以大致认定政府通过控制土地供应的方法推行高地价政策。 　　对于房地产是否是香港的支柱产业，只要用占GDP比重、就业分布和财政收入三项标准的任何一项标准衡量，就不难推定。现在三项标准都已达到，但政府还是羞答答地不承认，倒是奇怪得很，实在不如澳门爽快。对博彩业，澳门政府不但承认是澳门的支柱产业，而且确认是“龙头”产业，但同时对该“龙头”产业带来的负面的经济、社会效应，有所认识、有所警惕、有所调整。 　　香港基本法第119条规定，特区政府要制定适当的各项产业政策，包括房地产业、制造业、渔农业等。由于缺乏适当的政策，香港现时制造业占GDP比重不到3%，渔农业降到0.1%，几乎不存在了。但另一方面，却出现房地产亢奋，新地价、新楼价纪录不断刷新的奇景。泡沫已经形成，但政府还只在如何控制金融风险等次要矛盾上下工夫，还没有把注意力转移到供求失衡这一主要矛盾上。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　政府已进退维谷 　　香港是国际金融中心，控制银行房地产贷款风险是必要的，也是容易在短期内实现的。但调整房地产供求失衡问题却不能一蹴而就。香港房地产供求失衡问题早已在2005年发生，从住宅、写字楼、铺位、分层工业大厦的供应情况和价格指数不难看出来。政府不但没有及时调整供应，却变本加厉减少供应。但另一方面，却制定投资移民政策来刺激需求。耽误了五年的时光，到今年才调整土地供应。有火种看不到，五年内还不断淋油，到五年后才救火，为时已晚，进退维谷。 　　如政府大量推出土地供应，则可能重现前任特首董建华当年“八万五”的后果，但如推出不足，就会出现像最近两次卖地高出勾地价近倍的情况，反而刺激楼价攀升，增加楼市升值期望。之所以如此，原因在于：（一）政府未把房地产当作支柱产业，没有长远对策；（二）政府过重政制发展，忽略经济发展。但愿今年的施政报告有灵丹妙药，有救市治世良方。如此，香港幸甚。

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