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公众读不懂的房价数据

http://www.CRNTT.com   2010-08-31 10:32:37

北京市华远集团总裁任志强就指出，要计算“房价收入比”，其实对数据的选取要求很高。如果无法用足够严格的数据计算，其结果也不可避免变成“误导市场与民众的工具”。国际通行的算法，是采用全部收入、住房套面积和住房交易价格的中位数而非平均数，并且要同时纳入经适房和二手房等同时计算。在统计学中，中位数比简单算术平均数统计难度要高，但可以减少最高房价和最低房价对整体情况的影响，有利于结果贴近实际情况。而据任志强描述，国内大部分专家不是不懂、就是根本得不到这个数据。 　　统计不考虑高低价房成交情况，高房价“被平均” 　　平均值统计的另一重大缺点，是反映不了成交结构变动对市场的影响。所谓“成交结构”，通俗的说，就是市面上比较贵的房子和比较便宜的房子卖出去的比例。如果简单取销售总额平均值，就会出现较高的房价“被平均”。与香港和国外比较成熟的房产市场不同，由于政策调控频繁等原因，中国房市波动极其大，成交结构的变动也比其他市场也要大。 　　以深圳上半年房价统计为例，从均价统计看，6月的房价（17000元/平米）比1-5月均价均（20000元/平米以上）低出不少，环比跌15.8%。但若同时考虑成交结构，便发现6月深圳新房成交前10名楼盘以片区低价盘（15000元/平方米以下)为主，均价超过20000元/平方米的只有3个项目。可见，新房均价上的较大下跌，主要受成交结构变化影响，而并非统计数据所反映出来的房价下跌。若剔除成交结构的影响，深圳新房均价实际上基本没大变动。 　　※不靠谱的数据来源 　　房价样本数据多年来由开发商自主上报 　　长期以来，统计局搜集房产市场的数据，并非采用“住房实际成交价格”等更科学的数据，而是大多依靠企业自己填报，这造成了数据的随意性和主观性，其真实性也难以保证。现行《统计法》规定被统计人有告之的责任和义务，但对错报的追责少之又少。原国家统计局局长李德水曾在接受媒体采访时坦言，“调查时采集的数据是开发商报送的数字，也可能难以完全反映实际交易的价格”。（据路透社报道）

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