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许小年:房地产调控政策本末倒置

http://www.CRNTT.com   2011-03-14 09:32:02  


 
  第三,调控政策不符合经济学原理,由此决定了政策作用的有限,而且是弊大于利。

  房屋是具有消费和投资双重属性的商品,投资的目的是资产的保值和增值,保值、增值都是未来事件,投资品的价格因此与当期供给和需求的关系不大,而主要取决于预期未来的供给和需求。以此观之,报社记者晚上到小区去数电灯,纯属浪费时间,因为灯泡告诉你的只是当期供需之差,而不是预期的供需失衡。很有可能正好相反,当期空置率越高,表明对未来供应短缺的预期越强烈。

  不少人把房产投资说成是“投机”,由此找到了打压房价的精神武器,就像京剧中贴上一个白色脸谱,不需要任何理由,五尺汉子就立即变成龌龊小人。尽管贴脸谱的方法不可取,结论倒是正确的,因为无论从金融学、经济学还是法律和常识上,都无法区分投资和投机,投资和投机是一回事儿。但若因此将投资押上道德的审判台,那将是无知和愚蠢的胜利。

  如笔者在另外两篇博客文章(“房价为什么还会涨?”,“房价为什么不会大跌?”)中所述,如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”的话,对“弹性需求”或者“投资/投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长,购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强,当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄,当期的需求就越旺盛,带动当期房价上升。

  未来房屋供应取决于土地供应,“18亿亩红线”使预期基本无悬念:地产商和百姓都认为土地供应会越来越少,房产将越来越稀缺。在这样的预期下,地产商捂地,放慢开发节奏,当期供应下降;在这样的预期下,消费者抢购,各地频现“日光盘”,开盘即销售一空。僧多了、粥少了,房价焉有不涨之理? 

  预期,同志们,预期是关键词。“国十条”、“新八条”、“限购令”仅针对当期供应和当期需求,对预期几乎没有影响。如果说还有一点影响的话,那就是增加了未来的不确定性,令开发商更加谨慎,令购房的心情更加迫切。难怪调了这些年,房价越走越高。

  3600万套保障性住房对未来供给和需求的预期有无影响?当然会有,但哪个方向还很难讲。地从哪来?钱从哪来?地方政府过去靠卖地弥补赤字,今后不仅卖地收入少了,而且还增加了一块保障房的建设开支,这一进一出的亏空谁填上?若无财税改革,又有谁能填上?在房地产市场复杂的利益博弈中,地方财政从来就是举足轻重的力量,3600万套保障性住房没有改变基本的利益格局,地方财政依旧是个有待解决的问题。 


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