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香港楼市 转入理性调整期

http://www.CRNTT.com   2010-04-30 11:20:25

港府压抑楼价措施必要及时 　　日前，在内地，国务院、央行、住建部继续推出遏制房地产泡沫的强力措施的同时，港府也紧急出台了遏制香港楼市炒风和泡沫蔓延的“9招12式”。对房地产开发商的作价调节、售楼指引、信息透明与信息管理等进行了严格的规范和鉴定。此举无疑对虚火燃烧的香港楼市起到了即时降温的作用，当日港股尾盘已应声急跌100多点，翌日继续低开200多点，房地产股领跌市场。有关机构预期短期内，香港楼价还将下调5%－10%。 　　由于香港实行与美元挂的联系汇率机制，因此，在2008年9月全球金融海啸爆发后，美国快速减至零息，封闭了香港利率调整的空间。香港持续的低利率和负利率环境，亦为楼市的发展增添了低成本融资的空间和动力。且因房地产是对抗通胀的有效工具，在恶性通胀预期日益升温的亚洲区域市场，银行风险投资的冲动、风控机制的弱化与按揭市场的活跃，亦为楼市的炒风推波助澜。内地已出现严重的房地产泡沫，基层民众买房难已成为深层次社会问题，因此中央高度关注，纷纷出台严厉的遏制泡沫措施。香港社会亦是如此，如果任由房地产泡沫发展至最终爆破，不仅将重蹈97亚洲金融危机覆辙，再制造大量负资产，重创香港经济，亦会激化香港社会的深层矛盾，为香港的社会和谐与政改发展增添不稳定的因素。因此，港府推出压抑楼价的紧急措施是必要、必须和及时的。 　　虽然港府“9招12式”的措施具体到位，但都是针对房地产开发商交易行为的微调策略，目的为增加透明度和公平交易。如：1、销售未建成及已建成一手私人楼，须遵守商会售楼指引；2、销售现楼时，须提供实地单位参观；3、发展商须公布5日内的成交资料，同时披露涉及发展商董事局成员及其直系亲属的交易；4、示范单位须符合一系列要求，包括必须提供最少一个在间隔、装修用料及附送设备上完全与交楼标准一致的示范单位；5、首张价单内，小型项目须最少提供30个单位或30%，大型项目则须最少提供50个单位或50%，两者以较高者为准；6、将原开售前24小时向公众提供售楼书的要求，改为开售前7天提供；7、发展商须于3天前公布价单；8、楼盘宣传品必须清晰提供有关楼盘坐落的地点及地址资料；9、发展商必须在其网页内同步上载售搂说明书及所有价单等。而其余12式则是具体针对“示范单位”的规范要求。可见，上述措施主要是限制发展商内部交易和惜售造价，增强示范单位的透明、规范与真实性，以确保楼市交易健康、理性发展。表面看，短期火力似乎较猛，长期而言效果仍待观望。 　　　　　　　　　　　　土地、税率和利率三招不可少 　　笔者认为，香港楼市要确保长期健康、持续和稳健的发展，还应立足于香港的经济与社会的发展实际，眼于泛珠区域经济的加速整合，促进本港经济的快速转型与产业升级，发展高铁经济等战略大局，并立足于香港住宅供需失衡，增加政府土地储备，加快旧楼重建，增加住宅土地供应和公屋、居屋的调配力度。并且加强金融风险控制，调节信贷与税收政策，收紧炒楼按揭和适度限制、规范港外游资（非本港居民购房）的投机性购楼行为等。尽快制定香港中长期楼市发展策略，从根本上解决问题，以避免香港楼市随国际经济周期的激烈波动与盛衰循环。总之，政府与市场的过招，就好比武林高手的对决，招多未必有用。真正高手通常不过三招决胜，对香港政府而言真正有用的就是：“土地、税率和利率”政策的调节三招。

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