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严征土地增值税　遏制新一轮楼市疯狂

http://www.CRNTT.com   2010-04-08 09:14:55

文章称，时至今日，重新祭出土地增值税清算政策，可谓正当其时。 　　从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，起到调节收入分配的作用。我国房地产市场虽不是高度垄断市场，但拥有高额利润是不争的事实，房地产开发暴利一直为大家所诟病。目前，一手房的房价更多的根据市场行情（即供需关系）来定价，而不是根据成本加利润加成的方式定价。而土地增值税是房地产项目已销售完毕（或者至少销售85%以上）才清算的，是对房地产项目的超额利润征收的。这种事后征收的税，跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样，税负即使转嫁，但想100%的转嫁给消费者的可能性不大。长城证券的研究报告说：“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目，征税对项目利润的影响越大”。因此可见，在利润为王的资本时代，从严征收土地增值税多少值得期待。 　　从严征收土地增值税可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识。因为，目前土地增值税的征收主要采用预征的办法，即商品房销售时，先根据销售额预征一定比例(1%-3%)的土地增值税，加上5%的营业税、以及0.5%的城建税和教育费附加，再加上有些地方预征的15%的企业所得税，这无疑会对房地产企业，尤其是一些私有的小型房地产企业的资金链造成不小的压力。即便对于那些规范的大型房地产商，土地增值税的从严征收也可以在一定程度上抑制他们当地王的冲动。 　　从严征收土地增值税，还可以有效调节房地产市场的结构。针对不同的商品房类型，土地增值税的预征税率是不一样的。如果严格征收土地增值税，那么无疑会加大非普通住宅的成本，转而会保证普通住房的有效供给，控制非普通住房的过快增长和价格上涨，在一定程度上能改善目前普通住宅的供需矛盾。 　　土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高可征收60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。

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