您的位置:首页 ->> 经济纵横 】 【打 印
【 第1页 第2页 第3页 第4页 第5页 第6页 第7页 】 
谢国忠:中国核心的问题是官僚资本主义

http://www.CRNTT.com   2010-09-09 09:26:13  


 
  问:所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的?你判断泡沫的标准是什么?高房价?空置率? 

  谢:从两个方面来看,一个是量,一个是价。 

  量,就是空置率,中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套,空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子,企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去,看到湖南广电集团造了很多很多房子,都是给员工的福利房,质量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房竞争的那种房子。 

  但是我不知道员工有没有产权,是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住,也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有,中粮、三一重工[27.27 -2.29%],都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子,还有一些小产权房加在一起,空置率差不多也是25%到30%左右。 

  问:这个空置率的数字是怎么得出的? 

  谢:空置率本来应该是政府统计的,但是政府没有做这个事情,或者它根本不想把这个数据搞清楚。 

  我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数,然后在全国各个城市去随机抽样的话,100个样本下来得出的数据就是比较准的,可以代表整体。我在全国各地,到任何城市去观察,差不多都是这样,25%到30%这个空置率我认为差不多。 

  那么,已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套,算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等,这些都加下来,就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。 

  按照每人平均20平米来算的话,就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成,城市人口达到最高点,也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了,一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。 

  对比一下其他国家,日本人均住房面积只有16平米,欧洲也不过20多平米。所以,从量上来看,中国造的房子已经足够住了,不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了,他还要继续把地都卖出去造房子,我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办? 

  再从价格上来看。看房价是不是合理,一个是看房价跟工资的对比,再一个是看房租回报率。 

  一般国际上来看,比较合理的是,每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨,那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看,上海的平均月工资是四千块,但是房价平均是每平米二万六,超过五倍了。而且还没有把税算进去,中国人买房子的税是很高的,再把要交的税折算进去,房价就更高了,当然是不合理的。香港现在也是这样,房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。 

  还有一个指标就是看房租回报率。世界上正常的房租回报率一般是7%,这个是正常的。如果房价一直跌的话,房租回报率就会高,比如日本、德国的房租回报率都在10%以上。而香港在97年泡沫最严重的时候,房租回报率是2%左右。大陆现在的房租回报率是3%左右,按7%的合理水平算下来,也可以看出中国的房价高了至少一倍,所以泡沫是很严重的。这是“价”的泡沫,还有就是我们刚才说的“量”的泡沫。 

  房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉,一部分空房子可以折价卖掉,就没有损失,那些卖不出去的空房子,就成为烂尾楼,这是真正的损失。还有,政府在房地产业赚了那么多钱,用来搞形象工程腐化掉了,把钱浪费了,这也是真正的损失。 


 【 第1页 第2页 第3页 第4页 第5页 第6页 第7页 】