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观察大陆今年楼市变局的几个视点

http://www.CRNTT.com   2011-02-26 08:54:06

而2011年住房销售则完全取决于稳健的信贷政策执行情况。如果信贷政策全面收缩，或保持低增长，那么个人住房按揭贷款的第一套优惠利率会全面取消，从而可以堵上去年第一套住房按揭贷款过度扩张的缺口。那样的话，蔓延全国的住房投机炒作潮就有望得到一定程度遏制，房价上涨概率就会降低。但是，这里仍然有两个问题必须面对。其一，各地的限购令无形之中鼓励了当地居民有了一套住房再购买第二套住房，要是这种鼓励的观念蔓延全国，二三线以下城市居民都会千方百计进入房地产投资市场。因此，最严厉的信贷政策要想全面遏制这种住房投资炒作并非易事。其二，由于新国八条没有涉及存量住房，在过低的融资成本及市场仍然预期房价上涨的情况下，这些存量住房仍会是掀起房地产投机炒作的隐患。 　　中国房地产市场无限大，相比一线大城市，三线以下的住房价格投机炒作仍存在巨大空间。只要住房投机炒作不退出市场，2011年的住房销售仍然会保持稳定增长，只不过增幅有所下降（前两年住房销售已在历史高位了）。所以，住房交易量增长会扩展至二三线以下城市。房价能否平稳并逐渐地调整，就取决于信贷政策能否进一步收紧。 　　由于全国的住房价格没有向下调整，甚至在二三线以下的城市仍在上涨，因此，房地产开发商对土地的需求不会弱于去年。加上各地方政府土地财政如果不调整，市场仍然会预期房价上涨，房地产开发商的暴利有足够动力持有更多土地；市场对土地需求会进一步强化；增加保障性住房对遏制房价的作用不可过高估计。 　　总之，如果住房按揭贷款优惠利率全面取消，那么新国八条的效果会十分显着，而限价令及限购令所起到作用可能十分有限。因此，为了保证新国八条的调控目标得以实现，相关政府部门不妨从以下几个方面再继续修改或完善：比如用文件方式规定完全取消各种住房按揭贷款优惠利率，其利率水平完全由银行风险定价，从而堵住第一套住房优惠利率信贷无限扩张的缺口（这种风险定价对存量房价也一视同仁）；比如全面提高住房交易税及住房交易所得税的税率，全面改进住房预期制度；比如严格住房土地拍卖的出让金缴交制度等。只有把政策的重点放在严厉打击住房投机炒作，去除住房赚钱效应上，才能真正挤出房地产泡沫，保证今年中国房地产宏观调控目标得以实现。 　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）

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