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温州炒房团敛财利益链揭秘

http://www.CRNTT.com   2010-03-20 09:37:34

据笔者瞭解，属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手，则脱离于公众的视线之外。 　　真正的富人是非常低调的，不会招摇过市，甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里，他们都拥有自己的职业，并且非常繁忙，根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子。 炒房的利润来源 　　几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。 　　即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。 　　在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。 　　炒房团真正的利益来源，是房地产开放商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。 　　在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。 　　在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。 　　可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。 　　对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。这是认识问题的关键之一，后面的内容是介绍如何实现这一点。    　　开发商需要炒房团 　　办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。 　　但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。

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