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房地产繁荣可持续吗?

http://www.CRNTT.com   2012-09-09 09:23:56  


  中评社北京9月9日讯/关于房地产,最近有两种截然对立的观点。一种认为2005~2010年期间形成了巨大的地产泡沫;另一种则认为中国不存在地产泡沫,地产繁荣还可持续20年。中国房地产究竟有无泡沫?这是个很难回答的问题。主张有的人,有以下理由:第一,2005~2009年,全国平均房价涨了3倍;第二,房价与月租金之比达到500,远高于国际标准的300左右,这个指标表达的是房子作为投资的收益水平;第三,房价与家庭收入之比过高,很多城市10∶1,像北京这样的大都市则是25∶1,而国际标准是5∶1。

  泡沫形成原因被归结为:宽松的房贷条件;低利率水平;人们缺乏充分的金融投资产品可供选择,被迫购房保值图利;地方政府依赖卖地作为财政收入来源的动机,过度抬升地价;2009年的4万亿元刺激方案,鼓励了房地产开发和投资。

  经济决策者似乎接受了房地产存在泡沫的观点,2010年开始实施房地产调控。主要措施为两类:一是限购,二是限制开发能力。前者是为了降低需求,从而减缓房价上升步伐。后者在于避免企业在错误价格信号引导下过度投资开发房产。

  两年多来,房地产价格并未像人们预期的那样,泡沫破裂,应声大落。短期内房价微降,成交低迷。近来,房价有抬头回升之意。中央政府呼吁继续房地产紧缩不动摇,虽然总体经济由于需求不振已经大幅度失速。

  在我看来,主张泡沫者的理由并不充分,泡沫论实站不住脚。首先,价格租金比,并不能简单与国际水准比较。在国际资本流动管制的经济里,要看可供投资的其他金融产品的收益率。很明显,中国的银行资产收益率极低甚至为负,较之地产投资远远不如。其次,房价与收入比,衡量的是人们的支付能力。两点原因使得我们不能援引国际标准作为参照。首先,中国是高速增长的经济,人们收入增长很快,7年翻一倍,而美国大约是35年翻一倍。动态看,快速增长经济中人们似乎会容忍更高的当期房价收入比。此外就是收入不平等的影响。某城市以中位数收入计算房价收入比10倍,但是对于前1/3高收入家庭而言,这个比值就会很低,甚至低于5。因此长期以来,房价对于高收入组别而言太低,这部分家庭强劲的购买需求一直将房价抬高到今天的高位。今日之房价,对于高收入群体而言刚好,而对于低收入群体则属于天价。在北京,后2/3收入人群面对的房价收入比甚至超过40。前1/3家庭的购买能力支撑此市场,因此这两年严厉的房地产调控并未使得房价应声而落。 


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