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中国房地产未来十大趋势

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27  


 
  趋势八:在地产投资上,投资理念将从“炒房时代”进入“资产配置时代”,商业地产的投资客群将从“安全性资本”转为“理财型资本”,

  过去十多年北京商办物业散售市场最具代表性的企业便是SOHO中国,从2006年朝外SOHO的23.32亿销售额,到2008年三里屯SOHO的69.21亿销售额,再到银河SOHO的接近200亿的销售额,都占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。熟悉SOHO中国客户群的人士不难发现,最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯(600295,股吧)等资源密集地区的煤炭企业主。也就是所谓的“安全性资本”,这类人群追求资产的安全性,注重资产的保值增值,对价格不敏感,并不追求高额的投资回报。但随着煤炭市场的每况日下,再加上中央政府力推的煤炭资源整合,煤老板财富的几何级数增长的时代也一去不复返了,所以安全性资本的购买力日趋萎缩。

  但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心,这些钱投资额度相对较小,但对价格和投资回报率非常敏感。这类人群对文化和品牌有明显的偏好,工作时不喜欢被打扰,圈层网络具有明显特征,主要集中在EMAB班、各大会所和俱乐部。整体而言,未来商办物业的散售市场整体在萎缩,中型客户出现断档,小宗成交凸显。

  中国的不动产投资大致经历了三个阶段:2005年-2009年第一个阶段是“全民炒房时代”。典型事件便是谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”;2010年-2011年的第二个阶段是“商业地产的黄金时代”。典型事件便是“北京CBD写字楼租金涨幅全球第一”;第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。

  随着阶段的不同,投资理念也在不断升级。过去很长一段时间里,房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言,推荐的产品仅是商办物业,并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”,而非“医生”。客户从他那里购买产品更多是的是基于产品本身,而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销”,而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”,甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客户的角度而言,过去对自身的财富也没有很好的配置,把鸡蛋放在一个篮子里,即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类,如“母鸡钱”和“鸡蛋钱”,有些钱是用来保值的,有些钱是用来博取高收益的,即资产配置的概念。


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