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行政干预房屋托管：业主中介都失利

http://www.CRNTT.com   2013-05-21 11:56:47

■ 地方政府《房地产经纪管理办法》合法性存疑 　　在不侵犯第三方利益的情况下，自愿订立合同受到法律保护。地方政府涉嫌侵犯当事人合法订立合同的权利 　　根据《民法通则》第五十八条第三、五、七款之规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的，则民事行为无效；违反法律或者社会公共利益的，则民事行为无效；以合法形式掩盖非法目的的，则民事行为无效。又及，根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。即是说，在不违反国家法律基本原则，不损害国家、公共和第三方利益的基础上，当事人之间订立的合同，受到《合同法》的保护。而北京市政府出台的地方性规定，事实上限制了当事人合法、自愿订立合同，侵犯了当事人的权利。 　　■ 一刀切式管理简单粗暴，行政干预违背市场原理未必有效 　　租赁纠纷多集中于不正规的小型中介和黑中介。根据北京工商部门的调查数据显示，全市的中介公司中有一半以上没有经营资质。 　　从2012年国家实行房地产调控，特别是北京市出台房屋限购令以来，房屋中介行业持续火爆，各种中小型中介机构也不断涌现。据《京华时报》报道，90%的投诉集中租赁纠纷上，违规行为以坐地起价、扣押押金、甚至是虚假房源诈骗为主。纠纷多集中于不正规的小型中介和黑中介。而根据北京工商部门的调查数据显示，全市的中介公司中有一半以上没有经营资质。由此可见，违规行为主要集中在小中介和黑中介，那么，政府不任由规范的市场去完善合同条款、同时整治没有经营资质的黑中介。而选择一刀切式地干预，就显得略为简单粗暴了。 　　在政策违规成本巨大的情况下，正规的连锁中介公司会选择退出房屋托管业。而鉴于市场的硬性需求，不正规的小中介和黑中介将接管市场，形成黑市 　　干预和“监管”的实际效果实在令人怀疑，首当其冲的问题是：政府是否有足够的精力和执行力去解决如此多的合同纠纷？根据基本的经济学原理，市场是自主且自由的交换，只有在市场的自由竞争中，各种产品和资源的相对价格才能够灵活地反应它的相对稀缺程度，从而实现市场有效配置资源的功能。在政策违规成本巨大的情况下，正规的连锁中介公司会选择退出房屋托管业务，而硬性的市场需求依然存在。直接导致的结果就是小中介和黑中介在地下全面接管市场，形成黑市，会造成更糟的局面。 　　“调控”政策对市场的人为干预，进一步破坏了市场的供需平衡。当今中介市场的种种乱象，其实是在为房地产市场的乱局埋单。政府对中介市场的乱干预，又将会导致下一个分支市场的混乱扭曲 　　如今，在京沪穗等一线城市乃至于广大的内地，房屋供求严重失衡。其最根本的原因，在于土地出让制度——即政府垄断土地供给，以招拍以及一次性缴纳土地出让金的批租制为主要出让方式。在地方政府“土地财政”的背景下，城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。土地价格高涨则是住宅价格高企的主要原因。在此种情况下，房地产调控政策闪亮登场。“调控”政策对市场的人为干预，又进一步破坏了市场的供需平衡。总体上看，当今中介市场的种种乱象，其实是在为房地产市场的乱局埋单。而对中介市场的乱干预，又将会导致下一个分支市场的混乱扭曲。 　　□ 结 语：在市场领域过多地施行一刀切的行政干预手段，不仅无助于规范市场，甚至可能造成更加糟糕的结果。

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