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改革的核心是改变游戏规则而不是革命

http://www.CRNTT.com   2013-11-06 10:24:31

7. 房地产市场的供需错配 　　除了利率太低，导致部分城市房价太高的另外一个原因是供需错配。 中国90%以上的家庭都有自己的住房，所以从总量看并不缺房。 问题在于供需的地域错配。中国农民工与大学生不断融入基础设施良好的大城市，他们对住房的需求是刚性的。大家都想去北京、上海、广州、深圳这些大城市，所以那些地方的房价很高，低收入群体买不起。但二、三线城市住房的空置率却很高。 　　政府出台了一些政策，比如说限购与限价，目的是不让投机投资者赚那么多钱，希望减少不公平。可是，限购限价以后，发展商就卖不出去了，他们就不再开发建设，供给就少了。供给少了价格当然继续往上涨，因为有钱的人继续在大城市买房子，没钱的人他也要到大城市去工作，还是要买或租房子。 　　房地产市场首先是看有没有需求。有需求的话要考虑怎么最有效地供给。有一块需求是刚性需求，就是刚毕业的大学生，打工的民工与低收入阶层。政府已经意识到这个问题，但还没有找到有效的解决办法。麦当劳等廉价联锁店模式可能对中国有借鉴意义。中国需要的是在大城市的每一个角落有一栋一栋的给这些大学生和民工住的微型住宅。这些微型住宅不需要大于酒店房间，需要的就是一张床、一张桌子及简单的洗手间厨房。只要乾净、交通方便即可。这种微型住房应该与麦当劳一样地分布在所有的大城市人口集中的地区，既可以方便农民工及大学生工作，又可以减少交通拥挤及公共卫生及安全风险。政府需要做的是规化、设定标准、提供土地、及适当的贴息贷款，让市场提供竞争性的供给。可以参考一些外商投资企业给职工盖的较好的宿舍，那实际上就是廉租房。它门的卫生条件是有保障的，房子里面什么都有，但是很小，这正是大城市里低收入阶层所需要的。 　　另外还有一些是属于高档的豪宅需求。解决的方法不是限购，而是土地资源优化配置。中国种地的土地是不够的，盖豪宅的土地可多得很，一个是增加容积率或把富人赶到山上或郊外去，美国就是这样的。那些山上的地不能种田，也不能干别的事，盖房子风景又好，你把富人赶到山上或郊外，城里的房产价格不一定会掉下来，但空间利用效率会提高（象香港、曼哈顿）。简单的限购限价政策既打击了穷人（房子供应越来越少，房价及租金越来越高），也打击了富人（有钱没地方投，经济下滑，最终就业减少）。 　　8. 政府控制国企有利益冲突但可持有国有资产 　　国有企业改革也是市场和政府都可以发挥作用的典型案例。基于我多年的研究，国有企业改革最重要的是政府可以拥有资产，可以作为所有者；但是它没有必要成为管理者。因为企业毕竟是市场主体，是由合约关系联系起来的组织。如果政府所占的股份超过了50%，就不是企业，而是政府行政单位，有利益冲突的问题。中国的国有企业如果国有股份不低于50%，就永远走不出国门。到了外面人家都说你是国家的一部分，你做什么事人家都查你。在国内也会有好多麻烦，因为老百姓将会抱怨你。 　　但是如果把它变成一个现代企业，政府拥有30%的股权，那么政府对它的影响是巨大的，但其他70%的股东会比政府更积极有效地去管理这个企业。实际上，从国家安全角度来看，政府拥有一票否决权也就够了。美国是没有国有企业的，为什么它的军事力量那么强？美国从国防部批项目，然后鼓励企业投标，并对技术出口严加控制。我们的观念需要改变，政府需要的不是企业，而是国有资产，因为资产可以用来去偿还负债。 　　现在国家用70%的股权去控制一些重要的国有企业，这个成本太高。可以把70%降到30%，即卖掉40%股权。得到的收益可以去买好的私人企业，比如：拿1万亿的外汇储备去买全球蓝筹股公司3%的股份（买3%没有人反对的，因为3%是小股东）。全球500强的企业可能都在中国有投资，所以政府实际上是投给自己。如果中国采取这种战略，那么中国对外的形象和对内的形象将大大改善。如果中国政府的股份在30%以下，其他70%的股东会要求企业分红。而现在国资委要求国有企业分红，大国企很可能会不理睬，因为它们的行政级别往往高于国资委。 　　这样的改革可以把一些政治上很敏感的、利益集团反抗很厉害的事情分化成一个个技术性的问题：股份怎么持有，公司治理怎么样等。而这些基础性的问题可以按产权基础设施的程序来解决。

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