【 第1页 第2页 第3页 第4页 第5页 】

中国房地产市场出现拐点的重要标志

http://www.CRNTT.com   2014-06-27 08:57:16

房价拐点的出现时点取决于供求调整的速度和弹性能否匹配。 　　中评社北京6月27日讯／近期，关于中国房地产市场触及“拐点”的论调不绝于耳。“拐点之争”首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点？供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显着的差异，而且这三个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同，应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同，因此，需要区别对待。 　　和讯网刊登国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松文章表示，中国房地产市场真正的问题是：供给层面，中国正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段；需求层面，中国正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比将决定需求下滑的程度；房价走势层面，中国正逐步进入单边上涨和双向波动、政府不再对房价进行直接控制等的切换阶段；宏观层面，中国正逐步进入由投资效应主导与财富效应主导的转换阶段。基于此，关于中国房地产市场拐点的研究应在这几个背景下展开。 　　一、何为拐点？ 　　文章称，当几乎所有人都在不约而同的谈论目前中国房地产面临拐点之变的时候，其拐点背后指代的意义却可能不尽相同。拐点可以指房价的转折、供给的减速，也可以指需求的萎缩，需要一个清晰的界定。 　　从美国和日本经验来看，这种界定是十分有必要的。从历史数据分析，美国早在上世纪中叶就迎来了供给的拐点，新开工面积在1950年就达到了峰值，然而，房地产价格却稳中取升，直到2007年才触及了一个阶段性拐点。日本上世纪90年代资产泡沫破灭、房价至今跌去50%，但供求却并未出现类似的剧烈下滑，每年的成交量稳定在100多万套。如果加上家庭自建新开工，每年的新开工数量达到在150-200万套，直到2006年才经历了一个明显下降。 　　更重要的是，我们之所以需要对房价、供给、需求三类拐点进行区分和界定，在于驱动这三者的力量是不同的，各类拐点带来的调整幅度和宏观影响也是截然有别的。从最简单的层面来讲，新增供给往往仅仅指新开工房屋，而需求则既可以由新房来满足，也可由存量的二手房来满足，因此供给的拐点并不必然意味着需求拐点的同步出现。存量流通的房屋是否在质量上与需求的结构性升级相互匹配往往决定着新房供给出现拐点之后的下滑幅度。 　　房价拐点的出现时点则取决于供求调整的速度和弹性能否匹配。在新房主导市场供给的阶段，由于拿地、设计、施工等诸多环节涉及的周期较长，往往需求3-5年，因此，新房供给往往存在明显滞后，不同与需求的变化同步调整，因此，需求弹性远远大于供给弹性往往是导致房价大起大落的根本原因。在二手房主导市场供给的阶段，供给弹性与需求弹性将更为一致，调整的节奏几乎完全同步，在这个阶段，除非出现金融力量对需求的显着冲击，否则，房价应该是一种相对平稳的变化。 　　需求拐点的决定因素则更加复杂。从国际比较看，当一个国家处于工业化和城市化进程中，收入的快速增长和城市人口的快速膨胀是核心的驱动因素，这时需求的释放速度快、释放规模大，供给释放则存在滞后，因此，房价容易出现急涨。当一个国家处于工业化和城市化后期，居民的金融杠杆、城市人口之间的内部流动和城市家庭的裂变速度开始成为核心的驱动因素。当然，金融杠杆的扩张并不必然出现在第二阶段，如果工业化、城市化和居民金融杠杆的扩张同时出现在第一阶段，那么房价则会出现更大幅度的急涨，也会出现第二阶段的急跌。日本就是一个典型。 　　而人口结构的变化无论对哪一类拐点的指向意义从目前的案例对比看都不明显。例如，美国在1985至1994年期间同样经历了人口结构的拐点，在这10年间适龄劳动人口占比从66.4%持续下降至65.5%。然而在该阶段，美国房价指数涨幅达到48.6%，年复合增长率约4.5%。日本在1969年至1980年的近11年期间其适龄劳动人口阶段性触顶回落，占比从68.9%下降至67.4%，而1992年日本房价才迎来拐点，直到30年后的1997年日本房屋供给才有一个明显下降。

【 第1页 第2页 第3页 第4页 第5页 】