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贷款利率改革对房地产市场影响有限

http://www.CRNTT.com   2013-07-26 08:42:48

过去这些年来，我国个人住房贷款利率只在2008年底之后一段短暂时间里执行过7折优惠，主要是为抵消金融危机影响，国家出台此项政策刺激房地产市场发展。随着房地产市场快速复苏，该利率水平很快上调，第二套房贷的利率已提高到基准利率的1.1倍，第一套房贷也多在8.5折和9折的水平。尤其受近期“钱荒”影响，各地个人住房贷款利率都呈现上扬趋势，而且房贷审批周期被人为拖长。可以说，银行并无足量资金要贷出，即使取消个人住房贷款利率下限，也不会对购房者降低贷款利率。 　　从以上分析看，此项改革实施后，银行是否愿意给房地产市场供求双方以更优惠的贷款利率，还要看银行在相关博弈中是否占主动地位。在当前形势下，不管是按照房地产调控政策的要求，还是出于资金总量偏紧的现实考虑，银行在对房企和购房者的贷款关系中都是主动者，无需自动降低利率来吸引资金需求方。所以，取消贷款利率下限，短期内不会影响房地产市场供求双方的贷款利率水平，也对房地产市场的供求关系不会有太多直接影响。 　　不过，以上论述的是直接影响，还可能有更复杂的情形出现。比如，是否会出现整体上资金过量，贷款从卖方市场向买方市场转变的可能？或是否会出现某项新政策，规定银行必须以更低利率供应资金给房地产市场？ 　　整体资金过量的情况，未来很长时间应该都不会出现。其一，当前外贸形势急降，出口趋缓，外汇占款减少，6月份金融机构外汇占款余额为273887.46亿元，比5月份减少了412.05亿元，资金呈净流出态势，货币市场紧张压力更大，由外汇占款导致的银行资金过量情况不会出现。其二，本届政府数次进行相关表态，不会出台大型经济刺激项目，不会再通过建立大项目，由银行配套大量建设资金，来刺激经济增长。这样，以大型项目投资方式引发大量货币以信贷方式新增的现象也不会出现。可以说，在很长一段时间内，市场资金偏紧可能是常态。由于政府强调刺激政策空间不大，也使得从政策面降低利率，进而刺激房地产市场来救经济的可能性变小。 　　取消贷款利率管制不会直接影响房地产供求双方获得的资金量和承担的成本，但是，还要考虑一些间接影响。那些能在此次改革中获益的企业，也就是可以拿到比之前7折更低贷款利率的企业，比如被银行视为非常优质客户的央企和地方融资平台等，可以利用各种方式，将其获得的廉价贷款输入到房地产行业中，隐蔽地改变房地产企业的资金使用成本，或演变为更多的购买需求。这种方式在过去几年房企贷款受限时就屡屡发生著作用。据媒体近日不完全统计，10年来关于房地产已出台43项调控政策，却没有压住房价，之所以出现这种局面，上述输送资金方式实为重要原因之一。如果不能有效控制住这种资金流向，倒是可能刺激房价继续上涨。 　　此前，央行对利率的管制只有两个部分，一是贷款利率的下限管制，二是存款利率的上限管制。利率市场化改革的最终目标是这两种管制都放开，此次迈出的第一步，是难度比较小的改革，更抓住了当前对市场冲击较小的有利时机。真正具有重大改革意义的是，放开存款利率上限管制，使利率彻底市场化。而存款利率上限放开，会引发银行间激烈的竞争与差异化经营，它会对房地产市场产生更重大的影响。

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