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郑永年:中国房地产改革的下一步

http://www.CRNTT.com   2011-04-26 10:01:54  


 
  实际上,到今天,这个房地产已经有如金融危机之前的美国金融业“过大而不能倒”。就是说,在很大程度上,房地产已经绑架了整个中国经济。这个市场不能突然垮掉。一旦垮掉,就会导致整个金融体系的问题,整个经济的问题,而且也会出现巨大的社会抱怨。不过,这个市场的巨大泡沫很显然,如果再继续这样发展下去,也最终必然会导致更为巨大的金融和经济危机。无论从哪个角度来看,政府的干预和规制已经变得非常必要。

  就是说,问题不再是要不要政府干预,而是如何干预。政府干预和规制的目标不是搞垮这个市场,而是逐渐减少泡沫,让这个市场走上可持续的道路。要达到这个目标,政府所能使用的方法很多。一些城市已经根据不同的情况通过限购令,一些城市也同时在使用征收房地产税。不过,从国际经验来看,最有效的是通过限制土地的供应量。

  政府在加大力度限制第一个市场的同时,必须大力发展第二个市场。这第二个市场主要是针对低收入社会群体。不过,这个市场也相当复杂。这里面有刚刚进入工作市场的年轻人,也有低收入家庭。并且随着时间的推移,这个市场的需求也会发生变化,例如会出现从低收入进入到较高收入、但仍然不足以进入商品房市场的社会群体。因此,这个市场必须提供各种类型、面积的住房,来满足不同层次社会群体的需要。从长远来看,这一市场又会分化和发展出一个二手交易市场,即在收入较低社会群体中进行。这个二手市场交易如果只容许政府进行,那么成本就会非常高。总体说来,因为这是个政府管制市场,信息的公开与管理是关键,否则就会出现腐败现象。

  政府规制市场现在非常小。这个市场的目标也只有百分之二十。而这个百分比在新加坡是八十多,即使在被视为是完全市场经济的香港也占百分之四十多。中国正在进行高速的城市化,并且中产阶级(尤其是中上阶层)还小,穷人很多。这表明,在中国,这个比率应当比较高。现在政府只提出百分之二十的目标就遭受到如此强烈的反对。这表明,除了既得利益变得非常强大之外,新自由主义作为一种思想意识,已经在房地产市场领域占据主导地位。

  实际上,商品房市场和政府管制的市场在很大程度上是并行不悖的。商品房市场的对象是中高收入群体,而政府管制市场是针对低收入群体的。只要中国的经济是可持续发展的,每年就会生产出足够的中高收入阶层成员,来维持这个市场的可持续性。而正在发展的第二个市场并不会对第一个市场产生任何有害的影响,因为第二个市场是针对低收入阶层的,目标是实现基本的社会正义和公平,从而维持社会的稳定。换句话说,这第二个市场基本上是社会保护举措。很多国家都有类似的举措。

  现在两个市场的政策概念已经出现,政策的实施也成为政府的头等议程。不过,两个市场如何磨合、如何和谐发展,仍然需要一个过程,很多问题需要经过艰苦的探索才会找到解决方式。

  (来源:新加坡联合早报2011-04-26)


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