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薛涌:中国楼市火爆背后的谜团

http://www.CRNTT.com   2012-11-16 08:54:34  


 
  想想看,在2009年经济尚未走出衰退时,新闻中就不时有中国各大城市的房价“逆势飙升”的报道。其中一些数字触目惊心:8月份,上海商品住宅成交均价达到了18502元/平方米,创出了历史新高。其中,8月份,新建商品住宅平均成交价格达到18126元/平方米,同比上涨14.6%。

  1~7月,长春商品住宅成交均价3590元/平方米,同比上涨13.3%,同样创历史新高。2009年前5个月,南宁新建商品房成交均价为4500元/平方米,也创出历史新高。北京、广州、杭州等热点城市的房价经过2009年几轮飙升,也处于非常高的位置。

  当时不管是中国经济还是世界经济,都处于复苏阶段,并未全面回暖。中国居民的收入水平也无明显提高。城市房价之所以能在这样的局面下逆势飙升、创出历史新高,一个重要原因就是豪宅市场的火爆。

  一方面中国的房价收入比是发达国家的3~6倍,住房租售比(每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)超过400倍,几乎是国际公认的正常范围(200~300倍)的一倍。

  2009年上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米。杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是。这样高的房价使普通居民买不起房。

  另一方面,富人以购买房地产作为投资。房价火爆的深圳,楼市投资比例已经接近30%。这一切,说明了我在上面谈及的观点:中国的房市,由贫富急剧分化中的富人和土地资源的奇缺来支持,在现有的市场框架中只能上行。不过,这样的房价早已超出普通百姓的购买能力。

  赖伟民教授从2009年开始实地走访了全国60多个城市的150多个楼盘,试图解开楼市“火爆”背后的谜团。有些企业主向赖教授坦白:“别看我厂里的机器在转、工人在忙,可那是亏本的,但我得做给银行看,这样才能拿到贷款,才能去炒楼。”“人民币升值预期、劳动力成本上升、出口退税减少、原材料上涨,加上金融危机的冲击,许多企业便顶不住了。”

  如上所述,从收入与房价比、租售比等指标看,中国大都市的房市泡沫早已超过美国房地产泡沫崩解前的水平。不过许多人认为,中国经济增长势头强劲、人们手里的钱越来越多,更重要的是,中国没有美国的次贷问题,因而不会出现美国式的危机。

  但是,赖教授的工作则揭示出:中国房地产泡沫中的问题,也许不比次贷来得更轻。房市实际上是被许多企业的资金撑起来的。这些企业本身在赔钱,一直在用房地产投机的收入遮掩自己的亏损。

  无本炒房、自卖自买的现象也异常普遍,和美国2006~2007年的状况非常相像。当时美国的许多炒房者,今天买明天卖,赚钱全不费功夫,并且不断提高市场的价格预期,在社会上引起了“现在不买就永远也别想拥有住房”的恐慌。如此强劲的房地产市场,竟然也顷刻间灰飞烟灭。难道中国能够例外吗?

  不错,美国房地产泡沫的一个基础是次贷。这是中国没有的。但是,中国的企业不干正事,从银行贷款后就去炒房。这和次贷比,究竟哪个更糟糕呢? 


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