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薛涌:中国楼市火爆背后的谜团

http://www.CRNTT.com   2012-11-16 08:54:34  


 
  众所周知,曼哈顿是世界首屈一指的金融中心,自然也是重要的经济、文化中心,财富相当集中。2005年,曼哈顿的人均收入是十万美元。注意,所谓人均收入,包括老人、孩子等被抚养人口,远低于人均工资水平。

  任志强所说的曼哈顿岛下城,平均年家庭收入在2007年是十六万多美元,其中16%的家庭年收入超过四十万美元。另外,这里单身家庭、没有孩子的家庭占据大多数。有孩子的家庭仅占22%左右。

  仅夫妻二人或者单身,用住120平米的公寓吗?他们标准放低些,大致十年收入也够买套住房了。三口之家,则平均收入达三十万,买120平米的房子,不过七年多的收入。至于年收入四十万的家庭,三年的收入就可以把任志强所说的房子买下来。

  我不知道任志强凭什么把220万美元120平米的房子算作曼哈顿下城区的平均价格。我最近找到的数据显示,2010年3月曼哈顿中城区(按任志强的说法,那里的房价比下城区贵20%)的中等房价为72多万美元。

  我更奇怪的是,既然要比较中心城市和全国房价的差别,任志强为什么不拿纽约市为例,而要挑出华尔街所在的世界金融心脏这个奇贵的区来。

  不妨看一看2010年5月21日CNN财经撰稿人Les Christie根据房价和收入水平算出的美国房价最贵的城市:排在第一的是纽约,中等房价为42.6万美元,中等家庭收入为6.56万美元。第二是旧金山,中等房价58.5万,中等家庭收入9.84万。

  第三是火奴鲁鲁(檀香山),中等房价40.3万,中等家庭收入8.17万。第四是加州的圣安娜,中等房价为41万,中等家庭收入为8.73万。

  第五位为洛杉矶,中等房价为30.6万,中等家庭收入为6.29万。即使按纽约的标准,六年半的收入也能买套房了。

  而印第安纳的首府印第安纳波利斯,人口171万多,也算个大城市了。但中等房价不过9.6万,中等收入则6.87万,一套房的价格还远不到一年半的收入。

  另据CNN2010年2月17日的报道,美国家庭的中等年收入为64,000美元。如果以税后收入的28%支付一般房贷为可承受住房的底线的话,那么这些家庭就能够在可承受范围内购买70.8%的现售住房。这种全国性的数据,为什么不拿出来作为参照?

  如果按任志强的公式,北京上海的房价应该达到44460元/平方米的水平。那么,70平米的普通住房就要卖三百多万(3112200)。对于年薪700多万的任志强当然是不贵了。但对于年收入10万左右的中等家庭,三十多年的收入才能买一套房。回到现实中来。

  根据2010年7月北京工业大学和社科文献出版社联合发布了《2010年北京社会建设分析报告》,北京的房价与收入比为25:1。也就是说,一般家庭25年的收入才能购买一套住房。

  这还能说不贵吗?

  是不是应该以美国的标准来评价中国的房市,这且另当别论。但是,如果真要拿世界房价最昂贵的地方之一曼哈顿来衡量中国的房市,那么中国房市的价格实在太吓人了。

  我现在还无法断定中国的房市有没有泡沫。但是,没有泡沫比有泡沫更可怕。因为那将证明我们前面的所有论断:中国的贫富差距,足以使富人的财富凭市场机制把普通百姓挤出房地产市场。

  作者薛涌,波士顿Suffolk University历史系助理教授。着有《美国算什么》。

  (2012年11月16日07:02 来源:和讯网 作者:薛涌) 


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