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王小鲁：土地征用和出让制度改革建议

http://www.CRNTT.com   2013-06-12 08:45:14

3.目前工业用地、政府投资和招商引资项目的低地价，导致土地资源严重浪费和收益流失。 　　开放土地市场后，应实现同地同价。这有利于实现土地资源合理有效配置和公平竞争。虽然一些工业项目可能因此导致成本提高，但工业回归其真实成本，有利于理顺成本效益关系，促进增长方式的转换，其利远大于弊。 　　4.目前很多地方村级治理不完善，村委会不一定能代表农民集体利益。 　　因此在土地交易中，必须坚持农民自愿的基本原则，保障土地集体所有权带来的各项权益落实到农户，防止出现截流、侵占农民利益的现象。在土地确权的基础上，为农民对土地的合法使用权提供法律保障，使农户成为土地转让的真正受益者。 　　5.在大城市周边，土地出让会产生巨额溢价收入，这实际上来自城市化的溢出效应，不应全额归原土地所有者和使用者，使少数人暴富。 　　可以划分区域制定基准地价，对初次出让和二级土地市场转让产生的土地超额溢价征收高比例的土地增值税，主要用于支持户籍制度改革和进城农民工的社会保障，使广大农村居民通过参与城镇化，分享土地溢价带来的利益。 　　6.过高的房价不降下来，就没有社会和谐可言。 　　开放土地市场有助于抑制高地价，同时有必要推行房产税改革。房产税是抑制房地产泡沫、降低过高房价和调节财产收入的有效手段，但因为在现行土地出让制度下政府已经获得巨额土地出让收入，并因此在某种程度上推高了地价和房价，再征收房产税可能引发普遍抵触情绪，增加了推行的难度。因此房产税改革应与土地出让制度改革相配合，避免“双重征税”之嫌。 　　7.同时，房产税设计应以不加重大多数自住房所有者负担为宜，设定合理免税范围，征税主要针对占有超大面积住房和拥有多套房产以谋利的少部分富裕人群。 　　异地房产应合并计算，并尽可能扩大全国大中城市住房信息系统联网覆盖面。同时，对这项改革的积极意义及拟议的免税范围等进行广泛宣传，以取得大多数居民的支持，形成对少数既得利益者的舆论压力，以便顺利推进。 　　8.开放土地市场，也包括允许和保障多种形式的农用地流转。 　　在城市化进程中，伴随大量农村人口进城，必然要求农村土地资源重新配置，因此土地流转是大势所趋。通过农用地自愿合理流转，可以最大限度减少土地抛荒和低效使用，促进土地的规模化经营和农业的现代化转型，也有利于离土离乡农民实现他们的合法权益，改善收入分配。在制度上应为此开辟通道，鼓励农业大户、家庭农场、农村合作组织和公司化经营等多种形式的农业转型。 　　9.一部分离土离乡农民要求一次性转让承包地使用权，是城镇化发展的必然结果，应该随着城镇化进程，有条件地稳步开放。 　　可以选择一部分条件较成熟的地区先行试点，并对一次性出让设定限制条件，例如在城镇有稳定的职业、住所并参加城镇社保满一定年限。

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