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未来中国房地产市场将呈三大变化

http://www.CRNTT.com   2014-08-16 11:12:55

（二）楼市限购令逐步成为历史，房地产分类调控出现新动向 　　最近几个月，在房地产市场持续下滑的大背景下，地方政府放松调控的动作频频，从放松限购、限价，到扩大资金支持力度，再到调整落户条件，各地从不同角度试探房地产调控放松的底线。 　　2014年6月28日，内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅出台了关于 《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，成为全国第一个正式发文放开限购的城市。而从7月10日开始，山东济南的新房和二手房限购政策也全面放开，在济南买房不再有户籍和套数的限制。另外，南昌、天津、厦门、温州等地方在极大的库存压力下，虽然官方没有公开发文件，但是通过“只做不说”的约定俗成动作悄然放开限购措施。还有部分城市选择放松限价、放松购房支持和调整户籍政策等不同方式“救市”。而在北京等一线城市，限购政策依旧严格。但也并非一成不变，堪称豪宅、一度被“限价令”卡住的北京保利海德公园项目，已于7月初获得了预售审批，即将开盘。 　　通过以上分析可以发现，目前中国房地产分类调控的一个新动向，即政府管住保障房，豪宅价格则由市场需求定。房地产调控不再一刀切，这应该是政府简政放权的结果，也是房地产调控的一个进步。 　　（三）房地产进入大整合时期，房地产企业“分化”新格局凸显 　　2014年上半年，销售业绩突破400亿元的房地产企业有7家，相比之下，2013年上半年销售业绩超400亿元的只有5家。7月4日万科发布公告称公司已经完成销售金额1009亿元，从而使中国房地产行业进入“半年千亿”的新时期。此外，绿地、恒大、保利、中海、碧桂园、万达等房地产企业也因为实现了半年越过500亿元的关口，在行业内被列入第一梯队。而与之相对应的是，中小房地产企业销售业绩普遍惨淡，2014年上半年销售业绩前50的企业金额、面积集中度继续提升，房地产企业分化加剧。房地产企业销售业绩之间的巨大分化可能预示着，所有企业齐头并进的时代已经结束，未来将是强者更强而弱者淘汰的竞争格局，由此房地产行业进入全新的大整合时期，房地产企业之间的分化不断加剧。 　　四、未来房地产政策取向 　　文章指出，综合各种宏观经济形势、环境因素和微观房地产市场因素，考虑到国家改革发展的政策动向，未来房地产市场总体政策取向和存在的问题可能会有以下几方面特点： 　　（一）《不动产登记条例》困难重重，最乐观估计有望年内出台 　　2013年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》要求出台并实施不动产统一登记制度，在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。但截至目前，多方信息显示，《不动产登记条例》仍处于征求各方意见阶段，未能像外界预期的那样在6月底如期出台。 　　据悉，一方面是因为与方案相关的各部委之间出现了过大的意见分歧，造成了《条例》没能如期上报国务院，最乐观的预期是今年年底出台。各部门之间的分歧是否可以解决，关键要看参与制定《条例》的各部门是以部门利益为重还是以公共利益为重。而且，由于《条例》制定过程不透明，各种分歧没有摆在阳光下讨论，解决部门分歧的效率不高，效果也不好。更令人担心的是，因为部门分歧使各部门之间妥协，对《条例》进行某些微调为相关部门留下后路和权力，从而影响《条例》的制度效果和公共利益。 　　另一方面，《条例》属于国务院行政法规，并不是国土资源部通过就可以对外发布，其流程是必须在送审稿出来后由起草部门报送国务院法制办，然后由后者征求国务院组成部门意见，这个过程一般需要三到四个月，修改后再报国务院常务会议审议，国务院常务会议审议通过后才会正式对外公开。而6月份《条例》还在征求地方以及专家学者意见，尚未上报国务院，所以2014年年底出台已经是较为乐观的估计。

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