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日本楼市崩盘对中国的启示

http://www.CRNTT.com   2014-10-13 09:14:50

中评社北京10月13日讯／中国国庆“黄金周”前一天，中国央行公布的房贷新政，让市场开始感受到整体房地产政策出现放松迹象。尽管黄金周期间楼市成交量尚未明显回暖，楼市能否回稳还取决于政策是否能落实，但我们看到，整体的房屋销售开始改善，三线城市的成交量已经开始出现了同比上升。笔者认为房地产市场在第四季度将获得支持，未来政府如果进一步推出更加市场化的措施，长远而言，房地产发展将因此受益。 　　笔者曾多次指出，目前中国楼市正经历着周期性的放缓。房地产投资的放缓，与固定资产投资减缓的整体趋势是保持一致的。由于中国房地产投资占到固定资产投资的25%，也与其它行业和银行也密切相关，楼市下行成为了拖累今年经济增长的重要因素。不少市场观察人士常将中国楼市目前的发展与日本90年代楼市崩盘进行比较，我们认为中国本轮楼市调整与日本90年代不同，但与其70年代楼市下行状况非常类似，而日本这段楼市调整历史常常被市场所忽略。 　　日本70年代楼市调整从1974年开始，在此之前的1968-1973年，楼价出现了强劲的上升。当时楼价上升的主要原因是，第二次世界大战之后（1947-1949）之后日本的高出生率造成了婴儿潮，加上70年代石油危机，引发了通货膨胀和房屋信贷扩张。为了控制可能出现的楼市泡沫，日本政府对土地所有者收税、收紧土地使用、还将利率水平从1972年6月份的4.25%调高至1973年12月份的9%。在政府采取了楼市收紧政策之后，抵押贷款收缩，地价也开始下降。经历了三年的调整之后，日本的房地产市场在1976年下半年开始恢复，之后再次出现了十年的楼价上升，直到1991年日本楼市崩盘。 　　对比目前中国楼市和宏观经济发展的状况，首先，从全球的水平来看，中国的经济发展水平还有很大的追赶空间。目前中国的人均GDP相当于美国的约22%，而日本在1971年人均GDP就达到了美国约22%水平。1991年日本楼市崩盘时，它已经是发达经济体，其人均GDP相当于美国的80%。因此，在经济发展水平上，中国还有很大的追赶空间。

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