中评社北京8月19日电／北京市住建委近期发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）进行了修订，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么，今后购房者该如何维护自身权益？违约责任又该如何承担呢？
开发商隐瞒事实被判赔偿
王女士为解决孩子上学问题，于2017年11月购买了一套商品房，总价223万。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售，两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到，该商品房实际上是拆迁安置房，即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为，开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同，致使房屋无法办理网签，也无法满足孩子正常上学的要求，因此她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。
开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况，辩称当时卖房时已明确告知王女士，该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签；而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房，是商品房，不能预售，只能现房销售，这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住，只遭受轻微损失，因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。
法院审理后认为，根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可，对此开发商具有主观上的过错。
出卖人未取得商品房预售许可证明，却与买受人订立了商品房预售合同，因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。
开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失，根据《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任，因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款1倍的赔偿额，理由正当，于法有据，法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋，因在合同中并未明确约定，因此另行择校产生的学费损失，法院不予支持。
“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史
上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案。对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。
商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。
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