在高低分化的市场之中，许多刚改及二次改善人群感受到房产配置的难度在加大。一方面，预算相对有限不足以上车核心资产，另一方面500万～800万元总价区间又让人难以忽略对未来房产价值的要求。面对改善需求主导的住房品质时代的来临，业内人士共同建议是：过往“唯地段论”的置业逻辑需要迭代，评估房产价值时，要提高居住体验的比重。由58同城、安居客发布的《2024春节置业意向调查》也显示，超半数的置业者倾向于选择大空间和改善现有居住空间。
其中，城市资源均衡化是原因之一。梁燕明分析指出，随着轨道交通的快速发展，教育与医疗服务的逐渐平衡，主城区位对于城市资源的占有优势正在逐渐模糊。“但位于中心城区的住房价格一般不低，使得它们的性价比难以凸显。”置业者们对居住体验的要求逐渐具体则是另一原因。肖文晓在接受记者采访时指出，未来潜在的置业者在成长过程中大多居住条件较好，因此对于住宅产品要求的起点也较高，仅有“中心城区”这一优势，但产品力低、居住体验差的房产，未来的流通将变得较困难。
“预算有限的年轻改善群体上车核心区好产品有难度，可以将目光放到资源配备完善、城市面貌较好的新兴区域改善产品。”肖文晓说道。以位于广州近郊的科学城板块为例，数据显示其近5年的房价表现超过全市平均水平。具体到板块的选择上，崛起中的区域核心板块以及规划正在快速兑现、对于产业和年轻人口有着强大吸引力的产业板块，例如长隆万博、鱼珠CBD、天河智谷与智慧城等都值得关注。
“买所在板块的核心区，买核心区内的标杆项目，买标杆项目内的改善产品。”梁燕明从二手市场的角度建议道，从本轮房地产周期来看，这类产品的价值是较为稳定的。
置业提醒：需关注限购优化后税费标准
随着广州限购区内120平方米以上的住房放开限购，可以预计将有一部分来自二三线城市的置业者选择将当地多套房产进行置换，同时也有一部分广州本地置业者选择“挂一买一”和“租一买一”的方式。
对此，梁燕明提醒，除了首付比例和贷款利率未定之外，这一部分置业的税费标准也还未落地。据悉，以契税为例，按首套和按二套计税，二者差距可达房款的1.5%，建议置业者可以重点关注，尽可能节约购房成本。 |
