今年楼价下调趋势大概在5%-8% 长期调整情况要看正负利率
中评社：差估署公布最新楼价指数，今年以来楼价的跌幅扩大至2.9%，其中2月创下了2018年底39个月以来的最大单月跌幅。您如何看待此波香港楼价的下调趋势？美国加息对香港楼市影响有多大？
王春新：你关心的这个问题非常好，问到点子上了。结合4月1日中原最新公布的数字，比上一个月又跌了0.98，应该说今年前三个月香港的楼价差不多跌了3.9 %左右的水平。我认为，这次下跌和疫情失控以及俄乌冲突造成全球股市震荡有关，影响了香港楼市气氛。不过这都是属于短期的外部因素，对香港楼价的影响不会很厉害，而且幅度也不会很大，一般是跌个5%-10%左右，一旦下半年这两个问题控制了，香港楼市的气氛可能又会回来。总体来讲，今年的楼价可能还是一个调整趋势，大概在5%-8%左右，这也考虑到了加息的因素。
从长期来看，就要看正负利率，正利率的时候香港楼市会调整下降，而负利率时香港楼市可能会长期上升。所谓正利率是指利率超过通胀，负利率则是通胀超过利率。今年估计美国可能至少会加息6次或1.5厘左右，明年可能还会再加两三次，利率可能会到两厘多，但这个水平是否能够控制住其通胀很难说，因为现在美国的通胀已经到7%以上了。所以，如果美国通胀控制住了，就会停止加息，否则可能还会持续加息。对香港而言，美国加息，香港不一定会同步加。过去美国加了好几次，香港才开始加。
所以，香港利率的加幅在今年内可能不会像美国那么大，在今年要转为正利率是比较难的。今年前两个月，香港通胀是1.5，在全球影响下可能下半年还会再升一些大概到1.8-2%，但香港利率在今年内还达不到这个节点，未来如果继续加息则有可能产生变化。比如美国继续加息的厉害，那么香港楼市可能会做比较大的调整。但如果美国加息到一定程度，经济突然崩溃了或是衰退了，那么反过来就会减息。我们关心楼市及其楼价是对的，但香港现在这套房屋发展模式是解决不了住房问题的，还得需要双轨制和新居屋计划。 |
