中评社北京4月1日电／如果用一个字形容2018年的楼市，最合适的应该是：冷。
9月份，万科喊出了：活下去。
作为房地产的龙头企业，万科的呼声代表了整个行业。曾经躺着赚钱的房地产企业，一条腿迈进了寒冬。
2018年发生了什么？
随着国家房地产市场调控的加强，这一年，几乎所有的房地产公司，都开始主动降低资产负债率，回笼现金，恒大更是明确提出从“三高一低”向“三低一高”（即“低负债、低杠杠、低成本及高周转”）转型。
在防守式经营的过程中，大部分房企注重“现金为王”，尽可能的收缩规模。
一、 眼花缭乱的房企业绩
尽管如此，知名房企2018年的业绩，依然非常靓丽。这和房地产行业的特殊会计处理有关：售房收到的款项，不立即计入收入，计入预收账款或合同负债，待到符合条件后（如交房）才转入收入。
这个过程通常长达数年，现在的业绩，其实是几年前的预售情况的体现。
以恒大、碧桂园、万科、融创四家上市房地产公司的年报为例，报表非常好看。
恒大2018年实现营业收入4662.0亿元，同比增长49.9%，实现净利润（剔除汇兑损溢）722.1亿元，同比增长106.4%。
碧桂园2018 年实现营业收入 3790.8 亿元，同比增长67.1%，实现归母净利润 346.2 亿元，同比增长 32.8%。
万科2018 年实现营业收入2,976.8亿元，同比增长22.6%； 实现归母净利润337.7 亿元，同比增长20.4%。
融创2018年实现营业收入1,247.5亿元，同比增长约89.4%；实现净利润165.7亿元，同比增长约50.6%。
对比十年来的营收，会发现四家房企的规模都在不断膨胀，其中万科2016年起放缓了脚步，恒大和碧桂园近两年的增速可以说非常疯狂。
从净利润角度来看，万科在2018年落在了恒大的后面，但还稍微领先碧桂园。从增幅来看，碧桂园在营收超过万科后，净利润超过万科只是时间问题。
从毛利率角度看，2013年以来，万科和恒大的毛利率非常接近，但万科的更加稳健平滑。碧桂园近年来的毛利率下滑明显，2017年和2018年有所修复。融创则保持相对较低的毛利率。
房地产商的头部企业也不过做到37%左右的毛利率，这不太像百姓眼里的暴利行业。
从净利率角度看，四家公司都在15%左右。
二、资产负债结构
房企最大的特点是资产负债率较高，高杠杆经营拿地、盖房导致负债累累。
2013年，在王石的带领下，万科开始了声势浩大的“轻资产重运营”模式的转型。但从公司的资产负债率历年情况看，2015年后，万科又恢复重资产模式。
尽管如此，万科和恒大都属于资产相对较轻的，而融创和碧桂园则由于激进的经营政策，资产负债率居高不下。
各家公司分别借了多少钱呢？
恒大短期借款3183亿元，长期借款3548亿元；万科的融资策略比较温和，短期借款101亿元，长期借款1209亿元，应付债券471亿元；碧桂园短期借款918亿元，长期借款1398亿元；融创短期借款920亿元，长期借款1374亿元。
如此高额的借款，必然带来沉重的利息负担，但是从利润表财务费用看，各家负担都不算重，这是为什么呢？
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