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揭秘楼市调控“车轮战”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

中原地产研究中心提供的数据显示，2009年，上海一手住宅的成交面积是2658万平方米，二手住宅成交量是2583万平方米。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米，而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米，三大城市二手房市场均已超过一手房市场。今年一季度，深圳二手房成交面积为202.12万平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍。 　　调控政策对存量房市场起到“立竿见影”的效果。国务院今年4月17日公布“国十条”，将二套房首付提至5成之后，二手房供应量迅速增加。上海“网上房地产”的数据显示，4月21日，上海二手房的挂牌量达到创纪录的92297套，比一周前的4月14日增加3000套，更比两个月前增加2万套。 　　长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣说，二手房市场培育相对滞后，应予以重视并采取措施尽快激活。 　　专家认为，近年来，房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段，加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，“一手房市场”调控的空间越来越小。但是，在投资投机性需求旺盛，房屋持有成本低廉的情况下，新增再多房源都可能被投资客买入。一些开发商和利益机构则会不断“喊渴”，不断呼吁增加土地供应，为炒房者不断提供“投资房源”。 　　业内人士认为，调控按市亟待规范二手房中介市场，并把大量投机者、囤房者“赶”出市场，把存量房“逼”入市场；或出售或出租，还原住房的居住属性。 　　具体对策包括，进一步规范和整顿二手房市场环境，制定标准规范中介公司代理行为，并加强监督与违规惩处力度；完善住房出租的管理制度，完善住房租赁体系；对普通出租住宅免税，节省交易成本，增强出租意愿。 　　此外，税收政策和信贷政策“组合出击”，出台实施房地产持有税，同时对多套房实行长期的信贷从紧政策，增加房屋的持有成本，压缩投资投机者的赢利空间。 　　各地有一些存量房房龄超过10年，银行信贷对此类房源交易一般不提供支持，自主交易存在困难。地方政府可通过住房保障机构收储，进行筒单改造后用作保障性住房房源储备。□(文/《瞭望》新闻周刊记者) 《瞭望》文章：保障房资本机遇 　　越来越多的企业希望进入保障房市场，但利益激励和风险机制有待理顺 　　文/《瞭望》新闻周刊记者 　　多种资本参与时机成熟 　　根据国土资源部的计划，2010年度全国约30个省区市(西藏除外)住房用地计划拟供应量约18万公顷，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占供应总量的77%。 　　2010年，中央将下达300万套保障性住房建设规划，不少地方已明确“今年保障房(配套房)开工量不少于总量60%”的目标。 　　业内人士认为，落实保障房计划应鼓励和吸引国资、民资等共同参与。 　　中国指数研究院副院长陈晟说，2008年，国内居民储蓄已突破20万亿元，各类金融产品不断推出说明民间投资潜力巨大，保障房建设资金渠道具备了进一步拓宽的条件。 　　《瞭望》新闻周刊记者调研发现，在部分城市，随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高，一些资质较高的知名房企面临储地不足的情况。 　　一家房地产公司的董事长介绍说，公司在上海从事房地产开发18年，但近4年没有新增土地储备，现有项目只能开发1年半左右，且继续拿地难度很大；另一方面，公司闲置资金有四五亿元，加上银行授信，可用资金超过20亿元。因此，公司对保障性住房充满兴趣。 　　目前，上海配套安置房的利润率设定为5%、经济适用房设定为3%，虽远低于商品房开发，但仍具吸引力。前述房地产公司董事长认为，相比于商品房，保障房的建设、销售更具稳定性，市场风险小得多，非常适合一些稳健经营的房地产企业。

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