新一轮房地产调控能否真正抑制疯狂的房价

http://www.CRNTT.com   2016-10-10 10:18:27

中评社北京10月10日电／这个国庆长假不平静，在北京率先启动“9.30”楼市新政后，短短7天，已经有近20个城市出台了调控措施，囊括了除上海外的大部分一线城市和二线城市。这么密集的楼市调控，堪比2年前的那一波，上次全国有40多城市对楼市实施了限购。而这次一些城市是在前不久已经实行限购的基础上再次或者第三次进行限购，估计调控的名单在未来几日还会增加。 　　和讯网发表财经评论人邓聿文文章称，今年7月，政治局会议提出“抑制资产泡沫”。在中国，能够让全民疯狂并为政府所关注的资产只有股市和楼市。鉴于股市在去年已经被“挤泡沫”打趴下了，这里的抑制资产泡沫明显针对的是楼市。因为自去年下半年后，房地产市场生起一轮新的泡沫，短短几月，像北京、深圳等地房价涨幅已经过半。这种情况进入2016年后并未停止，并带动像郑州、合肥等向来为价格洼地的二线城市的房价飞速上涨，且有向全国蔓延趋势。政治局的“抑制资产泡沫”就是在这个背景下提出的。所以要提出“抑制资产泡沫”，更深层的考虑还在于，在实体经济不振、增速下行的压力下，房地产的“一枝独秀”固然在短期内能让固定资产投资和经济增长的数据“好看些”，但高房价本身会带来和衍生更大的社会问题，包括加杠杆本身所掩藏的金融危机、进一步扩大社会的贫富分化、扼杀大众的创业和创新、地方政府对土地财政的深度依赖、结构调整的延缓，以及致滞中产社会的形成，加速精英的海外移民和财产转移。这些问题都与房地产市场息息相关，如果在未来几年仍由楼市的虚火烧下去而使得它们得不到有效解决或减缓，将会影响到中央提出的“四个全面”战略布局，并最终或导致“两个一百年”的奋斗目标乃至“中国梦”不能如期实现。故而，房地产是当下中国需要优先关注的大政治。 　　然而，颇为讽刺的是，在政治局会议发出“抑制资产泡沫”的警告后，楼市上涨的步伐不但没有暂缓停止，反而被进一步强化和刺激，虽然在这之后，少数城市如深圳和杭州等出台了一些限制措施，但由于力度不够，大众和市场从政治局会议读出的信息与政治局所要释放的意图完全相反，楼市在八、九月尤其在进入“金九银十”的九月后，更呈现出一种全面癫狂的状况，就像一个吸了毒品的人一样，毫不理会泡沫的预警。从个体来说，绝大多数人都感觉房价太高了，可每个人又担心此时不进入市场，未来根本买不起房。中国的房地产市场在过去十几年中，被唱衰过多次，可每轮唱衰，在短暂的房价下跌后，迎来的是更猛烈的反弹，很多人就这样丧失了一次又一次的买房和财富增值的机会。正是基于这种经验，人们相信，中国的房地产市场将会上演永久不败的神话。事实上，一些人包括所谓房地产专家就是如此鼓吹的，认为中国有不同于其他国家的特殊国情，中国人多，城市化远未完成，何况政府不希望泡沫破灭，因此，类似日本上世纪80年代泡沫破灭的情景不会在中国重演，任何时候进入市场都是正确的。从这个角度看，今年以来，房价虽然涨得离谱，但若不进入市场，以后根本就别想买房，也就只能成为穷人。于是很多人就这样带着半恐慌半瞳景的心情义无反顾地跳进了买房大军的行列。 　　文章表示，对于一个失去理性的疯狂市场来说，任何警告都会被当做耳旁风，但从政策制定的角度言，政治局会议的提醒被市场漠视也伤害到了中央政令的权威。现阶段对于推进各项改革和发展大业来说，政府权威的受损并非好事。本届政府强调讲政治规矩和政治纪律，要求各级干部必须有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识，应该说，很大程度上扭转和改变了过去弱中央的格局。尽管如此，至少在房地产领域，这种讲政治讲大局的局面尚未完全形成，中央的权威尚未完全树立。 　　文章分析，同过去数次的房地产调控不同，因为中国经济的下行背景，房地产行业存在去库存的沉重压力，尤其对二、三、四线城市而言，去库存的任务非常重。故对中央政府而言，本次调控没有统一的政策，而是实行“一城一策”、“因城施策”，在2014年实行限购的40多个城市中，除了北上广深这四个一线城市外，其他地方全部解除限购。由于有了这个“一城一策”的调控方式的转变，地方政府也就少了中央的干预，有了政策自主的空间。理论上说，“一城一策”的调控方式有利于调控的精准化，鉴于各地情况的不同，过去“一刀切”的调控方式带来的一大后果，就是误伤。然而，调控自主也有弊端。虽然地方更明了本地情况，但政府的自利性也使得各地政府在房地产调控中更偏向政府自身利益，而较少考虑民众利益。换言之，在经济下行压力下，地方政府更依赖土地财政，那么，地方在调控楼市时，就不希望房价有一个较大幅度下降。在这点上，中央和地方的目的其实一样，但地方更能感受到土地财政的直接压力，所以在楼市调控中，把重点放在限购上，而对土地溢价造成的房价上涨，则高举轻放，地方实际上是以此表明一种调控姿态，好对上对下都有交代，就此而言，一些地方的前期调控，实则半心半意。这也就造成市场误读政治局的警告。 　　对此，中央自然很清楚，但不管无奈还是无力，要是在以前，中央是能够容忍这种状况的，然而如今，则有些不能容忍地方在调控中的“弄虚作假”行为，冒犯中央权威。有两个因素促使中央改变对地方调控的态度，一是前面谈到的畸高房价所导致的现实和潜在危害，这种种危害已愈来愈显现出来；二是明年召开十九大，中央需要营造一种和谐氛围。因此无论从政绩还是消除社会矛盾考虑，中央都不希望因房价而引发社会不满，进而由不满激化社会矛盾。而目前的高房价已经撕裂了社会。 　　文章指出，对一个大一统的中央集权国家来说，中央和地方的目标函数及所承担的责任是不同的，在房价问题上，地方政府虽说不可以完全不顾高房价带来的种种社会问题，尤其是全民的不满，但显然，中央要承受更大的责任和压力，任由房价失控，将直接损害中央权威，并危及执政基础。所以，在房价和民众的耐心都接近临界点的关口，中央不能再由地方在调控上“玩小把戏”，把自己的话不当话。如果在房价问题上不能立威，那么在其他棘手的社会问题上中央的权威也就确立不起来。故北京是否揣摩到了中央的意思而选择在国庆节前夜出台楼市新政，或者调控是否经过中央授意、代表中央并不重要，重要的是，其他地方把它看成是中央的意图。 　　北京此次调控采取了认购又认贷办法，提高了新房和二手房的首付比例，比之前实行调控的其他城市标准都要严。政治局会议后，一些涨幅巨大的二线城市及深圳在8月和9月都出台了限购或限贷措施，但力度普遍不大，故被市出视。但北京的楼市调控给市场传达的意图不同，这一是因为北京作为首都的地位，二是北京楼市新政的严厉程度，尤其在打击投资和投机上的严厉程度让市场感觉，中央在经过2个月的政策“静默期”后，开始真正要抑制楼市泡沫了。 　　如果单有北京的调控而未有天津的及时跟进，市惩其他地方或许不会进行这样的解读。在北京出台楼市政策几个小时后，天津宣布了比北京更严的调控。从房价来看，天津虽为直辖市，但房价一直进不了一线城市行列，可其在首付的标准上比北京还严，只会让市场上其他城市认为，这不是天津的自选动作，不排除天津其实早已制定好了政策，就等北京放第一炮，自己放第二炮。 　　现在，京津二市“打头阵”，率先向中央“看齐”，其他高房价的一、二线城市再“无动于衷”或“三心二意”，就会被看作“政治不正确”。因为虽然地方利益重要，然而，在抑制楼市泡沫这个重大政治面前，地方政府清楚自己该如何做，所以在国庆节的几天里，被住建部点名的其他城市纷纷出台调控措施，一个比一个严厉，包括此前已经出台调控措施的深圳、杭州、苏州和南京等。这就是在学北京天津向中央“看齐”。 　　文章最后说，楼市能否因此有一个下降，很难判断，可有一点是明确的，即政府的政策拐点将自国庆节后开启。鉴于中国楼市积累了太多泡沫，市场已经风声鹤唳，尽管政府不希望出现楼市大跌，但在政策急刹车后，不排除楼市在某个偶发事件的触发下，出现短期急跌，若此，楼市将很可能发生踩踏事故，一些高位接盘者会在此次调控中成为炮灰。