【 第1页 第2页 第3页 】

温总理的房价愿望怎样才能实现

http://www.CRNTT.com   2010-03-16 08:24:26

为什么住宅用地会被过少供给呢？体制原因是目前的土地制度下，地方政府是中国城市土地市场的垄断供给者，垄断供给者必然过少供给住宅用地来获得期望收益。实际上，由于房地产行业是一个主要为本地消费者提供住房的服务行业，属于“非贸易品”的服务，地方政府就可以利用其对本地商住用地一级市场垄断的权力，构建一个住宅用地的“局域性卖方市场”，这也就是为什么我们看到各地地方政府总是通过设立“土地储备中心”来控制商住用地的供地规模，并同时以“招、拍、挂”方式高价出让住宅用地的原因。 　　与住宅业供地过少的情况相反，中国的工业用地供给却过多。如前所述，各地为工业招商引资不惜压低地价。在2003年前后的一波工业开发区热潮中，各地制定的招商引资政策中几乎毫无例外地设置了用地优惠政策，包括以低价协议出让工业用地、按投资额度返还部分出让金等。于是，经常出现的情况是，基础设施完备的工业用地仅以成本价甚至是所谓的“零地价”出让给投资者50年。我们自然会观察到，与商住用地过少供给，形成“局域性卖方市场”不同，工业用地由于各地投资竞争而形成“全国性买方市场”，结果是工业用地过多供给、价格奇低，工业园区过度扩张，用地极为浪费。 　　文章认为，从根本上讲，要消除导致房地产泡沫形成的条件，就不仅必须改变地方政府垄断、高价供应商住用地的局面，也要彻底改变因工业招商引资竞争而带来的产能过剩、贸易顺差和流动性过剩的情况。 　　而要实现上述根本的改变，就必须要进行土地制度和财税制度的配套改革。只有通过土地制度改革，允许农民直接与制造业用地者直接谈判用地补偿水平，才能遏制工业用地的零地价，乃至亏本出让局面，才能遏制目前沿海欠发达地区和内地大量城市大建工业开发区的热潮，也才能够逐渐消除我国经济中的过剩流动性。 　　只有通过土地制度改革，允许农村集体建设用地直接进入城市商住用地一级市场，允许农村集体在城市规划、土地规划到位的情况下进行商品房（包括产权房和租住房）的开发，也才能够改变目前地方政府垄断、过少供应住宅用地的局面。 　　只有通过土地制度改革，才能够改变目前地方政府一方面浪费性用地大搞工业开发区、另一方面过少供地带来商住用地价格飙涨的不可持续的发展模式，才能够彻底改变我国城市建设用地结构中工业用地和商住用地比例极其不合理的局面，也才能够从根本上改变目前因政府大规模征地而带来的社会矛盾。

【 第1页 第2页 第3页 】