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摊牌吧,房价

http://www.CRNTT.com   2010-08-29 08:56:24  


 
  杨少锋告诉记者:“最明显降价出现在新开盘的楼盘。7月北京大部分楼盘纷纷采取低价入市,普遍比原来的预期售价调低了20%。比如通州最大的盘“华业玫瑰郡”,均价 1.6万-1.7万/平方米,而他们4月份对外公开的报价是2.3万/平方米。新华联运河湾成交均价约1.7万元/平方米,比之前报价降了3000元/平方米。新开盘的金隅花石匠,网签成交25套,均价14678元/平方米,下调了2000元/平方米。7月24日,位于房山区长阳镇的中粮万科.长阳半岛,以均价13400元/平方米开盘,原来的预期是1.6万/平方米,周边同品质二手房价为1.4万元/平方米;7月30日,位于大兴区黄村的保利.茉莉公馆二期以均价17000元/平方米开盘,预期为2.2万-2.3万/平方米,而其周边二手房价则在1.9万元/平方米左右;7月31日,位于朝阳区望京东部的首开.国风上观以均价24124元/平方米开盘,其周边二手房价为2.6万元/平方米左右。这些新开盘的项目大部分采取低开策略,直接带动周边老项目的价格回落。”

  就在京城楼市价格有所松动之时,却有一楼盘逆市飞扬,对外涨到3万/平方米。杨少锋认为这就是老盘的尴尬之处。“在新政前已经开盘的楼盘,如果大幅降价,会导致已签约客户退房,引发更大规模的退房潮。在这方面万科曾经带来过惨痛的教训。所以老盘降价的顾虑比较多。这个涨价的楼盘,当时贵的时候已经卖到了2.5万-2.6万/平方米。如果在这个基础上降价,对前面的客户没法交待;不降,又卖不动。左右是个死,干脆提价,为今后房价下调、打折预留更大的空间。这是压根没准备现在卖的意思。”

  但在老百姓看来,“降价潮”并没有感觉那么明显,期待中的“百日巨变”似乎并未如期而至。

  “这是选取的参照系不同。我选取的是今年4月份新政之前的房价。而普通老百姓,还是在跟去年年底的房价进行对比。要知道从去年年底到今年,房价普遍涨了50%。而且如果没有这轮调控,目前的房价还要比原来再涨15%。”

  而中建中汇律师事务所合伙人朱黎庭认为:“新盘降价,实际上只是把自己内部定的开盘预售价调低,而不是从整个统计数据来看,一个区域的房价,包括二手房,平均降了多少。二手房虽说比一手房提前降价,但是并没有明显的降幅,最多只是谈判空间出现松动,原本由买方承担的税费,现在改由卖方承担。并没有出现一套房子挂牌400万卖不掉,改为350万。这与2008年底的真降价不可同日而语。”

  不差钱?

  “通州楼盘的真实价格为1.6万-1.7万/平方米。目前三分之一的楼盘已经降到位,三分之一不到位,还有三分之一的楼盘继续死扛。”

  开发商还在等什么?

  正如上一轮房地产调控,由于政府的不靠谱,“猪坚强”最终等来了“解放军”。抢先降价,以为可以借机行业整合的万科,反而成了“很傻很天真”。这是一个活生生的教材,就发生在一年前。“和几大上市房企总裁们喝酒神侃,基本上对于降价已经没有任何人有异议,关键的问题,不是该不该降,而是什么时候降、降多少的问题。”杨少锋说。行业的普遍心理是没有哪一家开发商愿意贸然抢先降价。

  而部分开发商,寄希望于政府迫于经济形势的压力,再次放松调控,选择观望。

  事实上,两会前业内几乎所有的预测都押宝今年下半年才会出台调控政策。因为在整个实体经济还没有复苏的情况下,最大的政治是保就业。而为了保八,2009年已经天量放贷,而且大部分流入股市和房地产。如果房价跌了,政府放出去的贷款怎么收回?马上将导致大量不良资产和银行坏账。政府难免投鼠忌器。可以说,本轮调控提前启动,是开发商自己给“逼”出来的。

  谢国忠日前也认为,放松现有调控措施的几率很大。“部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低,他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入5倍很普遍。如果收入来源枯竭,地方政府会拖欠债务。有鉴于此,中央政府可能放松调控力度。”

  2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足,而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕。2009年的房价飙涨让开发商赚的盆满钵满,从去年到今年的信贷高峰,都导致开发商资金链比较充裕,有了“扛”的底气。

  王智中也透露:“更多的开发企业和投资者想做‘猪坚强’。”他有一个朋友,2005年在北京、上海建仓数百套房产,当时的建仓成本只有6000-7000元/平方米,现在已经达到了3万元/平方米以上,他们是真正的‘猪坚强’,无畏行情震荡,而是安心去国外度长假。还有一些开发企业的投资规模控制得好,存货不多,有做‘猪坚强’的资本。” 


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