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经济转型应限制房地产业过度扩张

http://www.CRNTT.com   2014-03-20 09:06:49

三是城镇居民收入难以承担房价继续高位上涨。 　　房地产业持续健康稳定发展，离不开社会终端需求的有序扩大，还要受到城镇居民收入发展状况的明显制约。目前看，随着许多城市房价持续高位上涨，城镇居民收入增长对房价的承受力已经高度绷紧。 　　虽然从统计数据看，全国平均城镇居民人均可支配收入与住宅商品平均销售价格之间的比例呈现逐步上升态势，但这并不能真实反映社会消费群体对房价的实际承受能力。特别是房价统计以实际成交为准，且存在区域因素。目前，北京二环内住宅均价已经超过6万元每平方米，但因为实际成交量稀少，加上统计方法因素影响，实际住宅平均销售价格统计值为23442元每平方米，远低于实际感受。 　　随着宏观经济增长放缓，企业利润增长空间减少，势必影响到城镇居民收入增幅。进入2014年以来，中国房地产市场运行出现明显分化。杭州等地开发商在全国率先大幅降价出售楼盘，引发了市场极大关注和对后续房地产市场的担忧。这实际上也是社会终端住房需求衰减的正常反应。 　　四是货币供应增速内在需要向常态回归。 　　房地产业是资金密集型行业，资金推动价格上涨，并有可能形成资产价格泡沫是各国房地产运行普遍存在的主要特征。根据房价实际感受，部分城市特定区域房价10年内上涨约7倍，这与货币供应量M2增长的倍数大体一致。从2009年以来，由于货币供应量快速增长，导致M2/GDP的比例持续升高，反映出货币供应生产效率的下降。 　　改革开放后，受货币化进程影响，中国M2增长较快，M2/GDP持续上升。这其中有中国以银行贷款为主的融资结构因素影响。到了2003年后，随着货币化进程接近尾声，中国M2/GDP出现下降。到2008年，M2/GDP下降至1.51的相对历史低位。但2009年后，受宽松货币政策影响，中国M2/GDP开始跳跃式上升。2009年，中国M2/GDP为1.78，较上年上升了0.27。此后，M2/GDP又继续上升。 　　理论上，对货币的认识和作用还存在争议。但毫无疑问，货币供应量的大幅增加，并不能如期带来经济内生增长。在理性预期因素下，每一次中央银行货币供应的增长，都有可能被社会公众所预期，并成为资产价格泡沫和物价上涨的推手，而不能带来实际产出的增加。由于中国M2/GDP过高，表明为实现一个单位GDP产出，需要1.8元甚至更高的货币供应量，充分反映出宏观经济运行蕴涵的巨大金融风险。 　　货币供应量的大幅增长，支撑了无效的生产，维持僵尸企业生存，推动房价泡沫扩张。历史也表明，每一次货币刺激的结果，将跟随银行体系不良贷款大量产生。目前中国银行体系不良贷款额已经连续九个季度上升，不良贷款率已经超过1%。因此，无论从哪个角度分析，货币供应增长向常态回归，都是宏观经济运行内在的要求。 　　五是实体经济盈利空间日益狭小难以支撑房价高位上涨。 　　由于过去房价持续过快上涨，累积财富效应十分惊人，使得微观主体经营实体意愿进一步下降。曾经有媒体报道，某企业主辛苦一年所得远远不如其妻子炒房投机利润。在民间融资发达的温州市，这样的例子比比皆是。据观察，不少企业主仍然维持企业微利运行，主要是将企业作为融资平台，用于借钱炒房。 　　目前看，社会资金已经过度向房地产领域聚集。据统计，2013年中国房地产贷款增速超过各项贷款增速5个百分点，近三成新增贷款投入房地产领域。同时，房地产又是影子银行融资重要领域。截至2013年末，全国房地产信托融资余额达1.034万亿元；2013年全年新增房地产信托6848亿元，同比增长116%。 　　而部分实体经济部门资金供应不足，经营意愿下降，降低了实体经济的活跃度。2014年1月中国制造业采购经理人指数(PMI)为50.5%，较上月回落0.5个百分点，承接去年第四季度以来的连续回落态势。非制造业商务活动指数为53.4%，较上月回落1.2个百分点，为过去一年来的最低点。同时，高房价将通过各种路径传导到生产成本、人力资本和市场需求，一定程度上影响到企业的盈利增长空间。2013年全国规模以上工业企业主营活动利润同比增长4%，较上半年下降3.2个百分点。 　　受市场需求总体疲弱影响，工业企业产品销售不畅，盈利环境改善困难重重。2013年，全国生产者出厂价格同比下降1.9%，生产者购进价同比下降2%。这些情况表明，房地产业过度扩张，而其他相当多实体部门经营困难，形成两极反差。 　　从趋势分析，实体经济始终是房地产业发展的基础。即使房地产开发企业可以大量购买土地、房价持续上涨，由于社会终端需求日渐萎缩，将不可避免引发市场供求关系逆转。从根本上说，房价演化与股票运行并无实质性差异。

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