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房价会大跌吗

http://www.CRNTT.com   2012-04-05 09:10:22

笔者认为,房价是否会出现长期拐点,主要考虑的因素是经济增长潜力和人口格局的变化。且经济增速与人口迁移具有一定相关性,即人口流动的加速会促进经济增长,一旦城市化率不再上升,则意味着人口流动也将减少,经济增速随之放缓。以印度的孟买为例,孟买的人均收入仅为900美元左右,而上海去年为5750美元,不足上海的六分之一,但平均房价却是上海的3倍以上,即均价为每平米6-7万元人民币。因此,仅从房价收入比的角度看,孟买的房价比上海高得更离谱。但由于孟买是印度人口最多的城市,且人口密度也超过上海,居世界前列,加上印度对人口流动的限制较少,在城市化率远低于中国、大城市集聚化程度却超过中国的前提下,孟买的未来增长潜力会更大。因此,房价中应包含了未来预期因素,就如同买股票就是买未来,故不能简单用房价收入比或其他指标来评判房价的高低。 　　就中国而言,城市化率也在不断提升中,人口迁移的过程还远远没有结束,随着户籍制度的放松,人口迁移的规模会进一步增加,流向会进一步遵循经济规律,一些具有综合优势的大城市会更能吸引人口流入。据统计,中国百万城市人口的占比和大城市化率是非常低的,城市人口中只有47%的人居住在100万人口以上城市,而全球平均为73%;大城市化率不仅低于印度、印尼等人口大国,更是远低于日本、韩国等与中国文化相近的东亚国家。研究表明百万以上人口城市的劳动生产率高出小城镇20%─30%,因大城市有利于信息及人员交流和规模经济。 　　如此看来,中国未来不仅面临农村人口继续流入城市,而且面临小城镇人口还将流入到大城市。正是这种人口的迁移活动,导致人口集聚地区经济增长更能持续,房价更加坚挺,如长江、珠江三角洲地区、京津冀地区、成渝西安金三角地区以及武汉、长沙、湘潭、株洲等中部城市聚集群等地区,将吸引越来越多的人口流入。 　　那么,中国这一人口迁移的过程还将持续多久呢？若按城市化率每年上升1%计,假定目前的实际城市化率为55%(官方为50%),则当中国的城市化率达到70%时,保守估计全国性的人口迁移活动大致完成,则还可以持续15年。而日本大规模的人口迁移活动是到1975年才结束的,对应的城市化率为78%,而如今大东京圈的人口已经占到日本总人口的28.7%,GDP占日本的30%。 　　房价结构性调整在所难免 　　温州是浙江各大城市中房价水平唯一可以与杭州攀比的城市,尽管温州的人均GDP水平在浙江排名倒数第三,但由于不少温州人在全国乃至全球经商,故温州的人均GNP应该在浙江名列前茅,故从房价收入比这一指标看,温州的高房价有其合理性。然而,最近温州的房价出现了较大幅度的回落,有些楼盘与前期出售价格相比甚至跌了40%。同时,全国的不少二三线城市的房价回落幅度,也明显高于一线城市,而一线城市中的郊县房价也不如中心区坚挺。可见,决定房价的未必是房价收入比,而是区域集聚度,或级差地租水平。 　　因此,从目前看,中国房价结构存在明显不合理之处,而未来中国的经济版图和人口分布图的变化将会触发近期或今后房价的区域性结构调整。从理论上讲,人口净流出、或经济负增长的城市,其房价应该是要下跌的。但中国目前存在中西部地区经济增速超过东部地区的现象,这既有经济发展的规律性因素,又有政策扶持的行政性因素,关键看未来这种增长模式是否可持续。笔者估计不少中西部地区或者东部地区的经济增长是靠政策扶持和投资拉动的,未来必然导致地方政府负债率的高企、企业出现普遍性亏损,逼迫人口外流,经济增速下滑。那么,这些地区的房价下跌将难以避免。

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