三、北京独提降价 房价松动仍是奢望
1、首提稳中有降 北京方案设计相当巧妙
逼近国务院所要求的房价控制目标公布的最后时限，市场的焦点都集中在了各地公布的房价调控目标上。3月29日晚间，北京市政府公布2011年楼市调控的“控涨指标”，首次提出房价“稳中有降”。而在此之前，大多数已经公布控涨指标城市的控涨指标则只是模糊的表述为“低于本地人均可支配收入增速”，“控制”目标几近等于“涨价”目标。 （北京《经济观察报》）
“牛、高、滑”，这是高策地产顾问机构董事长李国平在北京房价控制目标公布后的第一时间给出的评价。北京方案，设计的相当巧妙。它只规定今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。什么是普通住房？可以进行产权交易的有两类：一类是经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等保障性、政策性住房；另一类是普通商品住宅：即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；各地情况有差异，中央允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
针对这部分住房价格，北京市提出要保证其“稳中有降”，逻辑上非常合理，这部分住房是自住需求，尤其是刚需的集中领域。从实施效果来看，也比较容易达到目标，因为这两年全国大搞保障房建设，尤其是北京、上海等大都市，今年保障房的出售量会比去年大增，自然会拉低成交均价，而且供应多点，还是少点，政府是可以控制的。
而针对非普通住房价格，比如高档房、大户型、低密度等，并不做房价控制方面的限制，这也是对市场机制的一种尊重。去年中央经济工作会议提出：逐步建立保障性住房体系和商品房体系，北京这种做法符合中央精神。当然，当前还有限购、限贷等措施抑制投资投机性需求，并非全面放开高档住宅市场了。 （北京《经济观察报》）
2、京版调控模式 房价下降恐怕只是忽悠
当多个城市将今年房价调控确定为增幅不超过10%的目标以后，北京市公布的调控目标首次出现 “降”字，受到社会舆论一致好评。然而，接下来的问题是，在目前我国房地产政策大环境背景下，北京版的房屋价格“稳中下降”该怎样操作？能否达到“降”的目的和效果？
首先，北京版的房价下降模式，对于商品房市场而言，是有条件限制的，即“新建普通住房价格”，也就是说，降价房屋的范围有限制：一是“普通住房”，二是“新建”的。这里需要厘清的一个概念是，“普通住房”容易理解，就是套型90平方米以下（有的城市确定为144平方米以下）、住宅小区容积率1.0以上的普通商品房；但是，“新建”的概念就很模糊了，是指2011年新入市销售的普通住房、还是指2011年开工建设的普通住房呢？官方报道并没有对此做详细解释，假如是后一种情况的话，普通住房价格“稳中有降”的目标对消费者来说，短期内没有意义，因为即使是普通商品房从建设到销售也需要两到三年时间。
其次，没有说通过什么途径来实现“稳中有降”？从目前的政策来看，房屋价格形成分为两种情况：政府定价和市场机制。政府定价的房屋多为保障房，市场调节的为商品房。那么，我们现在一般意义的普通住房，多指是商品房，这种住房除了极少数的限价房以外，都是以商品来销售的。既然北京版的房价调控目标，并没有对除“普通住房”以外的商品房价格作出“降”的目标设定，单纯的以市场机制模式来降低“普通住房”价格的目标就很难实现。因为在一个城市的中高档住房价格持续处于涨势的前提下，“普通住房”价格必然受其影响，是很难降低的。这时候，唯一采取的方式就是将原本属于商品房序列的 “普通住房”，以行政方式纳入调控范围，强制降价，然后政府出资将市场价与政府强制降低后的差价补贴给开发商。显然，这样的结果，并非是真正意义的降价。
再次，自去年4月国家出台“国八条”开始，加之今年国家高调宣布并实施建设1000万套保障性住房，我国房地产市场保障房的归保障、市场的市场，这样双轨制的政策渐渐步入正常，并获得社会认可。可此次对普通住房价格调控为“稳中有降”的北京版模式，将住房市场“一分为三”，除了保障类和市场类以外，又从市场调节的范围内分离出“普通住房”，以行政手段调控价格，这样的趋势与房地产市场化整体走向是相悖的。（上海《每日经济新闻》）
3、或引降价预期 房地产恐将陷入冰冻期？
3月29日晚间，北京市人民政府下发通知，公布2011年度新建住房价格控制目标。有关目标的描述仅有非常简单的一句话：新建普通住房价格与2010年相比“稳中有降”。这是截至目前为止已公布房价控制目标的诸城市中唯一提出降低房价的。而几乎与此同时，上海、广州、深圳等一线城市也公布了房价控制目标，而无一例外与GDP等数值动态挂钩，其实际的控制目标预期都在10%-15%区间内。
但这个目标也引发房地产业内人士的争论，一旦降价的预期形成，楼市将陷入冰冻期，成交量将剧烈下滑，而这一结果将直接影响到政府的财政收入，直至保障房建设任务的顺利完成。（北京《经济观察报》） |
